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Ratgeber

Immobilie verkaufen in Hamburg: So läuft es bis zur Übergabe

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Immobilie verkaufen in Hamburg: Reihenhaus und Wohnhaus, davor ein Schlüssel auf einem Kaufvertrag mit Siegel
Mit KI erstellt. Ihren Kaufpreis bekommen Sie erst, wenn der Käufer im Grundbuch abgesichert ist.

Wer in Hamburg eine Immobilie verkaufen will, fragt zuerst nach der Reihenfolge. Außerdem will er wissen, wie lange einzelne Schritte dauern und welche Kosten bei wem landen. Die Antworten stehen zum Teil im Gesetz, zum Teil im Kaufvertrag. Einige der zuständigen Stellen sitzen in Hamburg.

Kurz gesagt

Der Verkauf läuft in acht Schritten: Preis einschätzen, Unterlagen und Energieausweis bereitlegen, vermarkten, Käufer und Finanzierung prüfen, Vertragsentwurf, Beurkundung, Zahlung mit Schlüsselübergabe, zuletzt die Umschreibung im Grundbuch. Grunderwerbsteuer, in Hamburg 5,5 Prozent des Kaufpreises, und den Notar für Vertrag und Eigentumsumschreibung zahlt in der Regel der Käufer. Weil das Gesetz beide Seiten zu Steuerschuldnern macht, kann sich das Finanzamt an Sie wenden, wenn der Käufer nicht zahlt. Sie selbst zahlen dagegen gegebenenfalls die Löschung Ihrer Grundschuld, einen Energieausweis, falls kein gültiger vorliegt, und Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen.

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Wenn Sie möchten, stellen wir über unsere kostenlose Anfrage den Kontakt zu einem Makler her, der Ihre Immobilie vor Ort kostenlos einschätzt. Für diesen Kontakt bezahlt er uns, weil er auf den Verkaufsauftrag hofft. Ob Sie ihn beauftragen, entscheiden Sie frei.

Eine Immobilie in Hamburg verkaufen Sie in acht Schritten

Ein Immobilienverkauf in Hamburg folgt einer festen Reihenfolge. Zuerst klären Sie Preis, Unterlagen und Energieausweis. Dann suchen Sie mit oder ohne Makler einen Käufer, der seine Finanzierung nachweisen kann. Den Rest steuert der Notar: Er liefert den Entwurf, beurkundet, beantragt die Vormerkung und meldet die Fälligkeit des Kaufpreises. Die Schlüssel übergeben Sie in der Regel nach der Zahlung, die Umschreibung im Grundbuch folgt erst später.

  1. Preis einschätzenBodenrichtwert in BORIS.HH, Stadtteilpreise im Preisatlas, auf Wunsch eine Einschätzung vor Ort.
  2. Unterlagen und EnergieausweisGrundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte oder Papiere der Verwaltung; den Ausweis spätestens zur Besichtigung.
  3. VermarktenSelbst oder mit Makler. Liegt bei der Anzeige ein Ausweis vor, gehören seine Pflichtangaben hinein.
  4. Käufer prüfenBesichtigungen führen. Vor dem Notartermin zeigt der Käufer, wie er den Kaufpreis bezahlt.
  5. VertragsentwurfDer Notar entwirft den Kaufvertrag. Lesen Sie den Entwurf vor dem Termin in Ruhe.
  6. BeurkundenUnterschrift beim Notar. Danach beantragt er eine Vormerkung für den Käufer.
  7. Zahlung und SchlüsselNach der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer. Dann übergeben Sie die Schlüssel.
  8. UmschreibungLiegt die Bescheinigung des Finanzamts vor, trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein.

Den Preis mit amtlichen Zahlen einschätzen

Für den Preis helfen die amtlichen Zahlen. Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses wertet 3.115 Verkäufe von Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2025 aus, Alt- und Neubau nicht getrennt. Im Mittel kostete eine Wohnung 6.345 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern nennt der Bericht dagegen für 2025 einen Median von etwa 565.000 Euro.

Über Ihre Straße sagt ein Mittelwert allerdings wenig. Den Bodenrichtwert Ihrer Lage zeigt BORIS.HH kostenlos. Die Bedienung erklärt unser Beitrag zum Bodenrichtwert in Hamburg. Wie weit die Stadtteile auseinanderliegen, zeigt unser Preisatlas (Stand Januar 2024). Der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg vergleicht fünf Wege vom Preisatlas bis zum Gutachten, mit Kosten und Grenzen. Wer die Einschätzung nicht dem Makler allein überlassen will, findet im Beitrag Immobilie schätzen lassen in Hamburg, welche Stelle was kostet.

Unterlagen, Energieausweis und Finanzierung

Welche Papiere Sie in Hamburg wo bekommen, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf. Den Energieausweis legen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang genügt dabei (§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz). Wer das vorsätzlich oder leichtfertig versäumt, riskiert eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro. Zum 1. Januar 2027 ändert das Gesetz die Regeln zum Energieausweis. Wer danach verkauft, prüft deshalb den dann geltenden Stand mit dem Aussteller.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus oder Wohnung brauchen, wo Sie sie in Hamburg bekommen und was sie kosten.

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Vor dem Notartermin sollte der Käufer seine Finanzierung geklärt haben. Die Bundesnotarkammer rät Käufern nämlich, sie vor der Beurkundung sicherzustellen, samt Grunderwerbsteuer und Gebühren.

Ohne Makler sparen Sie die Provision und übernehmen seine Arbeit

Ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen, ist eine Frage von Geld und Zeit. Ohne Makler zahlen Sie keine Provision. Dafür schreiben Sie Anzeige und Exposé selbst. Außerdem führen Sie die Besichtigungen und sortieren Interessenten ohne Finanzierung aus. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern regelt das Gesetz, wie die Provision zwischen Ihnen und einem privaten Käufer verteilt werden darf.

Was das Gesetz zur Maklerprovision regelt

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Absprache reicht also nicht. Ist der Käufer ein Verbraucher, gelten zwei weitere Regeln:

  • Beauftragen Sie und der Käufer denselben Makler, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen.
  • Haben nur Sie den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie Sie selbst zahlen. Sein Anteil wird erst fällig, wenn Sie Ihren nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB).

Eine feste Höhe schreibt das Gesetz nicht vor. Ist nichts vereinbart, gilt aber der übliche Lohn (§ 653 BGB).

Einen bestehenden Maklervertrag können Sie beenden, wenn Sie wechseln oder allein verkaufen wollen. Wann Kündigung oder Widerruf möglich ist, erklärt der Beitrag Maklervertrag kündigen.

Gründe für und gegen einen Makler

Dazu ein Hinweis in eigener Sache. Wir verdienen Geld, wenn wir Ihnen einen Makler vermitteln. Deshalb nennen wir zuerst die Gründe gegen einen Makler. Gegen ihn spricht die Provision. Zudem geben Sie Verhandlungen und Besichtigungen aus der Hand. Für einen Makler spricht die Arbeitsteilung. Ohne ihn behalten Sie zwar Ihren Anteil an der Provision, tragen aber alle Pflichten selbst. Dazu zählen etwa die Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige. Auch müssen Sie Interessenten ohne gesicherte Finanzierung selbst erkennen. Wer einen Makler vor Ort kennenlernen will, kann das über unsere Anfrage tun.

Beim Notar fließt Geld erst, wenn der Käufer abgesichert ist

Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und wickelt ihn so ab, dass keine Seite ungesichert vorleistet. Nach der Beurkundung beantragt er die Vormerkung für den Käufer und holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Sobald die Vormerkung eingetragen ist und die Löschungsunterlagen vorliegen, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Bei Häusern gehört gegebenenfalls auch das Negativattest zum Vorkaufsrecht dazu. Erst dann fließt Geld.

Der Vertragsentwurf und die Zwei-Wochen-Frist

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar dem Verbraucher den geplanten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Ein Verbrauchervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, greift die Frist nach diesem Wortlaut nicht. Nutzen Sie dennoch die Zeit zum Lesen. Die Beratung ist laut Bundesnotarkammer in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Beurkundung und Auflassungsvormerkung

Beim Termin unterschreiben Sie und der Käufer den Kaufvertrag vor dem Notar. Dazu gehört die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Anschließend beantragt der Notar die Vormerkung. Mit ihr ist das Grundstück für den Käufer „gewissermaßen reserviert“, schreibt die Bundesnotarkammer. Ab ihrer Eintragung wäre eine Übertragung an einen anderen dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigt. Das gilt auch für eine neue Belastung (§ 883 BGB).

Vorkaufsrecht der Stadt: nur bei Häusern und Grundstücken

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 Baugesetzbuch). Bei Häusern und Grundstücken trägt das Grundbuchamt den Käufer erst ein, wenn der Nachweis vorliegt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder die Gemeinde es nicht ausübt. Das gilt bundesweit (§ 28 Baugesetzbuch).

In Hamburg stellt der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) diesen Nachweis aus, das Negativattest. Der Notar beantragt ihn. Die Stadt kann ihr Recht allerdings nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Hat sie kein Vorkaufsrecht oder nutzt sie es nicht, kommt das Attest laut Stadt zeitnah. Den Gebührenbescheid erhält der Käufer.

Fälligkeit, Zahlung und Schlüsselübergabe

Sobald der lastenfreie Erwerb gesichert ist, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Lastet auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld, zahlt der Käufer jetzt einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank. Sie erhalten dann den Rest.

Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit der Kaufpreiszahlung über, so steht es in der Regel im Vertrag. Ab dann trägt der Käufer im Verhältnis zu Ihnen Kosten wie Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren. Jetzt übergeben Sie die Schlüssel. Der Notar beantragt die Umschreibung auf den Käufer erst, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Grunderwerbsteuer in Hamburg: 5,5 Prozent, die meist der Käufer bezahlt

In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent der Gegenleistung, in der Regel also des Kaufpreises. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid an den Käufer. Gesetzlich schulden aber beide Vertragsparteien die Steuer. Jede von ihnen schuldet sie ganz (§ 13 Grunderwerbsteuergesetz, § 44 Abgabenordnung). Bleibt die Steuer offen, kann das Finanzamt sie deshalb auch von Ihnen verlangen.

Zuständiges Finanzamt und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Zuständig ist für ganz Hamburg die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Der Notar zeigt den Vertrag dort an. Die Steuerfestsetzung dauert dann laut Stadt in der Regel etwa sechs Wochen, im Einzelfall deutlich länger. Ist die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 Grunderwerbsteuergesetz). Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein.

Alle Kostenposten im Überblick

Posten Grundlage Wer zahlt Höhe
Grunderwerbsteuer Grunderwerbsteuergesetz; Hamburger Steuersatz Bescheid an den Käufer; gesetzlich schulden beide Seiten 5,5 %
Notar und Grundbuchamt für Vertrag, Vollzug und Umschreibung § 448 Abs. 2 BGB für Beurkundung, Auflassung und Eintragung; im Übrigen der Vertrag typisch vereinbart: der Käufer nach GNotKG, abhängig vom Kaufpreis
Löschung Ihrer Grundschuld Lastenfreistellung im Vertrag regelmäßig der Verkäufer Gebühren von Notar und Grundbuchamt
Negativattest zum Vorkaufsrecht (nur Häuser und Grundstücke) § 28 BauGB; Hamburger Gebührenordnung Gebührenbescheid an den Käufer nach Gebührenordnung
Maklerprovision Maklervertrag; bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Käufer als Verbraucher §§ 656a–656d BGB wer beauftragt; der Käufer höchstens so viel wie Sie frei vereinbart
Energieausweis § 80 GModG Verkäufer; er muss ihn vorlegen Angebot des Ausstellers
Quellen: Hamburg Service (hamburg.de), Grunderwerbsteuergesetz, BGB, BauGB, GNotKG, GModG, Bundesnotarkammer (abgerufen 04.10.2026)

Rechenbeispiel für den Käufer

Was das für den Käufer heißt, zeigt ein Beispiel. Laut Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 kostete eine 2025 verkaufte Eigentumswohnung im Mittel 515.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer betrüge 5,5 Prozent davon, also 28.325 Euro. Der Notar rechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit dem Kaufpreis als Geschäftswert. Das Beispiel der Bundesnotarkammer setzt eine doppelte Gebühr für Entwurf und Beurkundung an, dazu je eine halbe für Vollzug und Betreuung. Setzt der Notar dieselben Gebühren an, kommen 3.045 Euro netto zusammen. Hinzu kommen Auslagen und 19 Prozent Mehrwertsteuer sowie die Gebühren des Grundbuchamts.

Was Sie als Verkäufer zahlen

Ihre eigenen Kosten hängen davon ab, was auf der Immobilie lastet und wen Sie beauftragen. Eine Beispielrechnung mit Maklerprovision, Grundschuld und Vorfälligkeitsentschädigung steht im Beitrag Nebenkosten beim Hausverkauf in Hamburg. Die Posten im Überblick:

  • Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen. Die Höhe ist frei vereinbar; fragen Sie vor dem Auftrag nach Satz und Teilung mit dem Käufer.
  • Löschung Ihrer Grundschuld: Gebühren von Notar und Grundbuchamt. Die Höhe nennt Ihnen der Notar auf Nachfrage. Ist ein Grundschuldbrief verloren, wird die Löschung langwierig und teuer.
  • Energieausweis, nach Angebot des Ausstellers.
  • Gebühren für Unterlagen aus Hamburger Ämtern, aufgeschlüsselt im Unterlagen-Beitrag.
  • Bei einem Erbe der Nachweis der Erbfolge (siehe Fragen unten).

Steuern auf den Verkaufsgewinn

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Das gilt nicht, wenn Sie die Immobilie in dieser Zeit ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (mehr im Beitrag zur Spekulationssteuer). Lassen Sie das von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen. Welche Steuern beim Hausverkauf wen treffen, fasst der Beitrag Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an? zusammen.

Was Eigentümer in Hamburg zum Verkauf fragen

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Hamburg?

Eine Gesamtdauer nennt keine amtliche Stelle, feste Größen gibt es nur für Teilstrecken. Für den Entwurf gilt im Regelfall eine Frist von zwei Wochen, aber nur bei Verbraucherverträgen mit einem Unternehmer als Verkäufer. Für die Steuerfestsetzung sind es etwa sechs Wochen. Bei Häusern und Grundstücken kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht allerdings binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben.

Ich habe geerbt. Was ändert sich beim Verkauf?

Ihre Erbfolge weisen Sie dem Grundbuchamt mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach. Bei einem notariellen Testament genügen meist das Testament und die Niederschrift über seine Eröffnung. Hält das Grundbuchamt das nicht für ausreichend, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 Grundbuchordnung). Ihr eigener Erwerb durch den Erbfall ist dagegen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt den Wert der Immobilie im Regelfall selbst fest. Was Erben vor dem Notartermin außerdem klären müssen, steht im Beitrag Haus geerbt verkaufen in Hamburg. Gehört das Haus mehreren Erben, behandelt der Beitrag Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft, wer was entscheiden darf.

Was passiert mit dem Mieter, wenn ich vermietet verkaufe?

Der Mietvertrag läuft weiter, denn der Käufer tritt als Vermieter an Ihre Stelle, sobald er Eigentümer ist, also mit der Eintragung im Grundbuch (§§ 566, 873 BGB). Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht. Das gilt nicht, wenn Sie an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkaufen (§ 577 BGB). Ob es in Ihrem Fall besteht, klärt der Notar. Kündigungssperre, Vorkaufsrecht und Käufersuche erklärt der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen in Hamburg.

Wir trennen uns und besitzen die Immobilie gemeinsam. Was nun?

Dann müssen Sie sich über Verkauf und Preis einigen, bevor der Notartermin möglich ist. Worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag Haus verkaufen bei Scheidung in Hamburg.

Auf dem Haus liegt ein Wohnrecht oder Nießbrauch. Kann ich trotzdem verkaufen?

Ja, das Recht bleibt dann aber bestehen und geht auf den Käufer über. Was das für Käuferkreis und Preis bedeutet und wann ein solches Recht endet, erklärt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg.

Der Eigentümer kann nicht mehr selbst entscheiden. Wer darf verkaufen?

Das hängt davon ab, ob es eine Vollmacht gibt oder ein Betreuer bestellt ist. Für einen Betreuer ist allerdings die Genehmigung des Betreuungsgerichts nötig. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Haus verkaufen bei Pflegebedürftigkeit in Hamburg.

Darf der Käufer vor der Zahlung einziehen oder renovieren?

Das ist möglich, aber nicht der Regelfall. Will der Käufer die Immobilie früher übernehmen, etwa für Renovierungen, schlägt der Notar laut Bundesnotarkammer Regelungen vor, die Sie als Verkäufer absichern.

Quellen