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Ratgeber › Besondere Fälle

Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg: Was Wohnrecht und Nießbrauch für den Verkauf bedeuten

Veröffentlicht am

Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg: Backsteinhaus im Abendlicht, davor Mappe, Messingschlüssel und Lesebrille auf einem Holztisch
Mit KI erstellt. Das Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen.

Ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch können Sie verkaufen. Das Recht bleibt dabei bestehen: Der Käufer wird Eigentümer, aber der Berechtigte darf weiter im Haus wohnen oder die Erträge ziehen. Dieser Beitrag zeigt, worin sich beide Rechte unterscheiden, was das für Käufer und Preis bedeutet und auf welchen Wegen ein Recht endet.

Kurz gesagt

Wohnrecht und Nießbrauch belasten das Grundstück, nicht den Eigentümer persönlich (§ 1030 Abs. 1, § 1090 Abs. 1 BGB). Sie gehen deshalb beim Verkauf nicht verloren. Beide enden mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, beim Wohnrecht über § 1090 Abs. 2 BGB). Früher endet ein Recht nur, wenn der Berechtigte darauf verzichtet und das Recht im Grundbuch gelöscht wird (§ 875 BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, scheidet das Haus damit zunächst aus.

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Wenn Sie möchten, stellen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage einen Makler vor, der Ihr Haus vor Ort einschätzt, ohne dass Sie dafür zahlen. Für den Kontakt bezahlt er uns, weil er hofft, den Verkaufsauftrag zu bekommen. Ob Sie ihn erteilen, entscheiden allein Sie.

Wohnrecht und Nießbrauch: Was der Unterschied ist

Beide Rechte stehen im Grundbuch und geben einer Person etwas, das dem Eigentümer fehlt. Sie sind aber nicht dasselbe. Das Wohnungsrecht erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 BGB). Der Berechtigte darf seine Familie und die Personen aufnehmen, die er zur Pflege braucht (§ 1093 Abs. 2 BGB). Der Nießbrauch ist weiter gefasst: Der Berechtigte darf die Nutzungen der Sache ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB) und hat ein Recht zum Besitz (§ 1036 Abs. 1 BGB). Dazu können etwa Mieteinnahmen gehören.

Wohnungsrecht Nießbrauch
Was erlaubt es? Das Gebäude oder einen Teil als Wohnung benutzen, unter Ausschluss des Eigentümers Die Nutzungen der Sache ziehen, zum Beispiel selbst wohnen oder vermieten
Rechtsgrundlage § 1093 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit § 1030 BGB
Übertragbar? Nein. Die Ausübung darf ein anderer nur übernehmen, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB) Nein. Die Ausübung kann einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB)
Wann endet es? Mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB) Mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB)
Zusammenfassung der Rechtslage, keine Rechtsberatung für Ihren Fall. Was für Ihr Haus gilt, steht in der Bestellungsurkunde und im Grundbuch.

Welches Recht mit welchem Inhalt auf Ihrem Haus liegt, zeigt der Grundbuchauszug in der zweiten Abteilung. Die Urkunde dazu regelt Einzelheiten wie die Kosten für die Instandhaltung. Den Auszug brauchen Sie für den Verkauf ohnehin; wo Sie ihn und die übrigen Papiere in Hamburg bekommen, steht im Beitrag Unterlagen zum Hausverkauf.

Drei Wege: mit dem Recht verkaufen, ablösen oder abwarten

Weg Voraussetzung Grenze
Mit dem Recht verkaufen Der Käufer akzeptiert die Belastung Der Käuferkreis ist kleiner, der Preis meist niedriger als ohne Recht
Recht ablösen und dann verkaufen Der Berechtigte gibt das Recht auf; es wird im Grundbuch gelöscht (§ 875 BGB) Er muss zustimmen, und Sie müssen sich mit ihm einigen, auch über einen Ausgleich
Abwarten Das Recht endet mit dem Tod des Berechtigten Der Zeitpunkt lässt sich nicht planen

Mit dem Recht verkaufen

Der Berechtigte muss dem Verkauf nicht zustimmen, solange sein Recht bestehen bleibt. Es lastet auf dem Grundstück (§ 1030 Abs. 1, § 1090 Abs. 1 BGB) und bleibt auch nach dem Eigentumswechsel erhalten. Sagen Sie Interessenten das von Anfang an, denn es bestimmt, wer als Käufer in Frage kommt. Wer selbst einziehen will, kann das erst, wenn das Recht endet. Kapitalanleger und Käufer, die lange planen, können eher zugreifen.

Wie viel das Recht den Wert mindert, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt vom Umfang des Rechts, vom Alter des Berechtigten und vom Zustand des Hauses ab. Eine allgemeine Prozentzahl für den Abschlag gibt es deshalb nicht. Wege, den Wert zu ermitteln, vergleicht der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg. Eine Einschätzung vor Ort sieht das belastete Haus so, wie ein Käufer es sieht.

Fragen Sie interessierte Käufer früh, ob ihre Bank ein Haus mit eingetragenem Recht finanziert. Das entscheidet die Bank im Einzelfall.

Das Recht ablösen

Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück braucht es zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). Ohne den Berechtigten geht das nicht. Was ihm dafür geboten wird, handeln die Beteiligten aus. Bedenken Sie, dass es für ihn um sein Zuhause oder sein Einkommen geht. Wer nicht ausziehen will, muss es nicht.

Bis zur Löschung ist der Berechtigte an seine Erklärung nur gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben hat oder demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine Löschungsbewilligung überlassen hat (§ 875 Abs. 2 BGB). Lassen Sie die Vereinbarung deshalb von einem Notar oder einer Anwältin aufsetzen.

Abwarten: Wenn der Berechtigte stirbt

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Dasselbe gilt für das Wohnungsrecht, weil § 1090 Abs. 2 BGB auf diese Vorschrift verweist. Im Grundbuch bleibt der Eintrag zunächst stehen und muss gelöscht werden. Ein Recht, das auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist, darf nach dessen Tod, wenn Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, im ersten Jahr nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers gelöscht werden. Steht im Grundbuch, dass der Nachweis des Todes genügt, braucht es diese Bewilligung nicht (§ 23 GBO).

Wer das Haus geerbt hat oder vermietet

Haben Sie das Haus geerbt und liegt darauf ein Recht für eine andere Person, gelten die Regeln dieses Beitrags für Sie als neuen Eigentümer weiter. Was Erben vor dem Verkauf allgemein klären müssen, steht im Beitrag Haus geerbt verkaufen in Hamburg. Ist das Haus oder eine Wohnung darin vermietet, ist der Mietvertrag ein eigenes Thema; die Regeln dazu erklärt der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen in Hamburg. Wie der Verkauf selbst abläuft, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg. Zur Steuer lesen Sie Spekulationssteuer bei Immobilien und lassen den Einzelfall von einer Steuerberaterin prüfen.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus oder Wohnung brauchen, wo Sie sie in Hamburg bekommen und was sie kosten.

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Häufige Fragen

Erlischt das Wohnrecht, wenn ich das Haus verkaufe?

Nein. Das Recht belastet das Grundstück und bleibt beim Eigentumswechsel bestehen (§ 1090 Abs. 1 BGB). Es endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht und Löschung (§ 1061, § 875 BGB).

Muss der Berechtigte dem Verkauf zustimmen?

Nicht, solange sein Recht bestehen bleibt. Will der Käufer ein lastenfreies Haus, braucht es dagegen seine Erklärung und die Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB).

Darf der Berechtigte die Wohnung vermieten?

Beim Wohnungsrecht nur, wenn die Überlassung der Ausübung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Der Nießbrauch erlaubt, die Nutzungen zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Was im Einzelfall gilt, steht in der Urkunde.

Wie finde ich heraus, welches Recht auf meinem Haus liegt?

Im Grundbuchauszug, zweite Abteilung. Die Bestellungsurkunde regelt, wer wohnen darf und wer die Kosten trägt. Lassen Sie sich beides von einem Notar erklären.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen