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Ratgeber › Wert & Preis

Immobilienwert ermitteln in Hamburg: Fünf Wege und wie weit sie tragen

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Immobilienwert berechnen: aufgeschlagener Bericht mit Balkendiagrammen, Taschenrechner und Bleistift auf einem stilisierten Stadtplan
Mit KI erstellt. Beim Normhaus des Hamburger Gutachterausschusses entfällt rund die Hälfte des vorläufigen Sachwerts auf den Boden.

Wer in Hamburg seinen Immobilienwert ermitteln will, kann auf die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zurückgreifen. Sein Immobilienmarktbericht 2026 legt zudem offen, mit welchen Modellen er Wohnungen und Häuser bewertet. Das genügt zwar für eine grobe Einordnung, für einen belastbaren Marktwert aber meist nicht.

Kurz gesagt

Zu einer ersten Zahl für Ihre Immobilie in Hamburg führen drei Wege.

  • Grob: Wohnfläche mal mittleres Preisniveau Ihres Stadtteils aus dem Preisatlas. Die Werte stammen aus dem LBS-Immobilienmarktatlas 2024 (Bestand, Stand Januar 2024). Einzelne Immobilien weichen aber laut Statistikamt Nord wahrscheinlich ab.
  • Amtlich: Die Online-Auskunft IDA.HH liefert vorläufige Vergleichswerte des Gutachterausschusses, laut Preisverzeichnis 2026 für 26 Euro je Wert, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer. Besonderheiten Ihres Objekts berücksichtigen sie allerdings nicht.
  • Vor Ort: Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Über die kostenlose Anfrage vermitteln wir auf Wunsch einen Makler, der Ihre Immobilie vor Ort kostenlos einschätzt. Er bezahlt uns für den Kontakt, weil er sich den Verkaufsauftrag erhofft. Sie entscheiden frei.

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Fünf Wege, den Immobilienwert in Hamburg zu ermitteln

Welcher Weg passt, hängt davon ab, wofür Sie die Zahl brauchen. Deshalb stellt die Tabelle fünf Wege nebeneinander, dazu die Kosten, die in diesem Beitrag belegt sind.

Weg Kosten Was er liefert Grenze
Faustformel mit dem Preisatlas kostenlos Größenordnung: Wohnfläche mal Stadtteilwert (Bestand, Stand Januar 2024) Mittelwert, kennt weder Zustand noch Lage im Haus
IDA.HH des Gutachterausschusses 26 € je Wert, gegebenenfalls zzgl. USt vorläufiger Vergleichswert, laut Ausschuss eine gute Orientierung erreicht nach Angabe des Ausschusses nicht die Genauigkeit eines Gutachtens
Online-Rechner von Portalen kostenlos; ImmoScout24 nennt als Ergebnis ein PDF per E-Mail (Eigenangabe) Schätzwert nach Ihren Angaben so genau wie Ihre Eingaben, Besonderheiten nur, soweit der Rechner danach fragt
Einschätzung vor Ort über unsere Anfrage für Sie kostenlos, der Makler bezahlt uns für den Kontakt Wert unter Berücksichtigung von Zustand und Lage der Makler erhofft sich den Verkaufsauftrag
Verkehrswertgutachten Gutachterausschuss: 6.000 € netto Grundbetrag plus 0,2 % des Verfahrenswerts; freie Gutachter ohne gesetzliche Preisvorgabe, der BVS empfiehlt unverbindlich 2.900 € netto bei 500.000 € Wert nach anerkannten Verfahren Kosten
Quellen: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Preisverzeichnis 2026; Gebührenordnung 2026; Finanztip; BVS-Honorarrichtlinie 2024; ImmoScout24, Seite Immobilienbewertung (abgerufen 10.10.2026).

Welcher Weg zu welchem Zweck passt

Für eine erste Orientierung reichen die ersten drei Wege der Tabelle, also Preisatlas, IDA.HH und Online-Rechner. Wer verkaufen will, braucht dagegen eine Zahl, die Zustand und Lage berücksichtigt. Das leisten aber nur eine Einschätzung vor Ort oder ein Gutachten. Wenn Sie den Wert nachweisen müssen, kommt ein Gutachten in Frage (§ 198 Bewertungsgesetz). Das gilt etwa gegenüber dem Finanzamt bei einer Erbschaft oder Schenkung. Möchten Sie die Zahl nicht selbst rechnen, sondern schätzen lassen, hilft der Beitrag Immobilie schätzen lassen in Hamburg, denn er vergleicht Makler, Gutachter und Gutachterausschuss. Die weiteren Abschnitte zeigen dann, wie die amtlichen Verfahren rechnen und wo Ihre eigene Rechnung endet.

Immobilienwert berechnen: Das Verfahren richtet sich nach Objekt und Daten

Bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren die erste Wahl. Für Ein- und Zweifamilienhäuser kommen Vergleichs- und Sachwertverfahren in Frage, denn der Hamburger Gutachterausschuss stellt für beide Daten bereit. Das Ertragswertverfahren dient dagegen vor allem vermieteten Mehrfamilienhäusern. Außerdem verlangt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in § 6, das Verfahren nach der Art des Objekts und der Eignung der verfügbaren Daten zu wählen.

Ziel jedes Verfahrens ist der Verkehrswert. Das Baugesetzbuch definiert ihn in § 194 als den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei bleiben persönliche Verhältnisse außer Betracht.

Vergleichswertverfahren

Für Wohnungen, auch für Häuser

Tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte oder ein Vergleichsfaktor je Quadratmeter Wohnfläche.

  • Hamburg: Gebäudefaktoren für Wohnungen und für Häuser
  • Grenze: gilt für ein Normobjekt, Abweichungen über Koeffizienten

Sachwertverfahren

Für Ein- und Zweifamilienhäuser

Bodenwert plus Gebäudewert nach Baukosten und Alter, danach mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.

  • Hamburg: Sachwertfaktor aus Verkäufen 2013 bis 2020
  • Grenze: ohne Marktanpassung nur ein Kostenwert

Ertragswertverfahren

Vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser

Dauerhafter Reinertrag, über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, plus Bodenwert.

  • Hamburg: Liegenschaftszinssatz aus Verkäufen 2009 bis 2019
  • Grenze: rechnet mit der marktüblichen Miete

Beim Vergleichswert rechnen Sie vom Normobjekt zu Ihrer Wohnung

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus zeitnahen Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. Alternativ nutzt es einen Vergleichsfaktor je Quadratmeter (§ 24 ImmoWertV). Hamburg veröffentlicht solche Faktoren als Gebäudefaktoren, die allerdings nur für ein gedachtes Normobjekt gelten. Mit Umrechnungskoeffizienten, also Zu- und Abschlagsfaktoren je Merkmal, rechnen Sie dann auf Ihre Wohnung um.

Der Grundwert für Eigentumswohnungen

Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 nennt für frei verfügbare Eigentumswohnungen einen Grundwert von 2.990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist aber kein heutiger Quadratmeterpreis, denn der Grundwert beschreibt ein Normobjekt in mittlerer Lage, das 30 Jahre alt ist. Zudem hat der Ausschuss ihn aus 15.060 Verkäufen der Jahre 2014 bis 2018 abgeleitet. Auf heute bringt den Wert dann der Aktualisierungsfaktor, laut Bericht 1,382 zum 1. Januar 2026 für Bestandswohnungen. Außerdem kommen elf Koeffizienten dazu, von Lage und Baujahr über Aufzug und Einbauküche bis zum Stadtteil.

Lagefaktor und Koeffizienten als Hürde

Ein Haken steckt allerdings im Lagefaktor. Dafür braucht es den normierten Bodenrichtwert für Mehrfamilienhäuser zum 31.12.2018, der auf eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 1,0 umgerechnet ist. Diesen Wert müssen Sie aber erst ermitteln. Auch die Koeffizienten verlangen Vorsicht, denn sie beschreiben statistische Zusammenhänge in Kaufpreisen und sind kein Preisschild für Aufzug oder Einbauküche. Laut Methodenbericht des Ausschusses kann ein Koeffizient zudem den Einfluss eines anderen, damit verbundenen Merkmals mit enthalten.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es zudem ein entsprechendes Modell aus Verkäufen der Jahre 2009 bis 2020. Wenn Sie nicht selbst rechnen wollen, bekommen Sie bei IDA.HH fertig gerechnete vorläufige Vergleichswerte für 26 Euro je Wert. Der Ausschuss nennt sie eine gute Orientierung, die Genauigkeit eines Gutachtens erreichen sie nach seinen Worten aber nicht.

Beim Sachwert wirkt der Marktfaktor auf Haus und Grundstück zusammen

Das Sachwertverfahren addiert Gebäudewert, Außenanlagen und Bodenwert zum vorläufigen Sachwert. Diese Summe multipliziert der Gutachter dann mit dem Sachwertfaktor (§ 35 ImmoWertV). Der Faktor ist das am Markt beobachtete Verhältnis von Kaufpreisen zu rechnerischen Sachwerten und gilt daher auch für das Grundstück.

Der Bodenwert kommt aus dem Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert je Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks in Ihrer Zone (§ 13 ImmoWertV). Näherungsweise erhalten Sie Ihren Bodenwert, wenn Sie den auf Ihr Grundstück umgerechneten Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren. Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser setzen die Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 2026 einen Faktor von 0,90 an, der in eigenen Reihenhaus- und Doppelhaus-Richtwerten allerdings schon drinsteckt. Wie die Umrechnung im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS.HH geht, zeigt unser Beitrag zum Bodenrichtwert in Hamburg.

Der Gebäudewert aus Normalherstellungskosten

Den Gebäudewert bilden die Normalherstellungskosten. Das sind modellhafte Baukosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche mit Kostenstand 2010. Der Baupreisindex rechnet sie auf den Stichtag hoch, danach folgen Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor. Dieser Faktor ist das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Er zeigt also, welcher Anteil vom Gebäudewert übrig bleibt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt die ImmoWertV dabei 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an.

Beispiel: das Hamburger Normhaus

Wer den Hauswert berechnen will, kann den Gebäudeteil am Normhaus aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 nachvollziehen. Das Normhaus ist freistehend und hat 750 Quadratmeter Grundstück, aber keinen Keller, dafür 50 Jahre Restnutzungsdauer.

Rechenschritt (Beispiel: Hamburger Normhaus) Ansatz Ergebnis
Normalherstellungskosten 2010, Standardstufe 3 1.005 €/m²
Mal Bruttogrundfläche 225 m² 226.125 €
Hochgerechnet mit dem Baupreisindex (Mai 2010 = 1) 1,911 432.125 €
Angepasst mit dem Regionalfaktor Hamburg 1,75 756.219 €
Gemindert um den Alterswertminderungsfaktor 50 / 80 (Minderung 37,5 %) 0,625 472.637 €
Vorläufiger Sachwert des Normhauses zum 01.01.2026 laut Bericht, Außenanlagen ohne eigenen Ansatz enthalten 939.645 €
davon Bodenwert laut Bericht rund 50 % rechnerisch 467.008 €
Marktangepasst mit dem Sachwertfaktor 0,788 × 18 Koeffizienten × 0,973 keine Endzahl, siehe Text
Beispiel. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Kap. 7.2.3 (Normobjekt, Normsachwert, Bodenwertanteil, Modellansätze). Gebäudewert eigene Nachrechnung, Bodenwert als Differenz abgeleitet.

Der Sachwertfaktor in Hamburg

Der Immobilienmarktbericht 2026 gibt den Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser in ganz Hamburg ohne Neuwerk als Formel an. Sie beginnt zwar mit einem Grundwert von 0,788 aus Verkäufen der Jahre 2013 bis 2020, multipliziert diesen aber mit 18 Umrechnungskoeffizienten und dem Aktualisierungsfaktor, der laut Bericht 0,973 zum 1. Januar 2026 beträgt. Für das Normhaus nennt der Bericht weder Wohnfläche noch Stadtteil. Deshalb fehlen Wohnflächen- und Stadtteilfaktor, und die Tabelle endet ohne marktangepassten Wert.

Für Ihr eigenes Haus kommen weitere Hürden dazu. Der Lagefaktor verlangt den auf 1.000 Quadratmeter normierten Bodenrichtwert zum 31.12.2020, und der Modernisierungsfaktor rechnet mit Punkten nach Anlage 2 der ImmoWertV, etwa für Dach oder Fenster. Außerdem nennt der Sachwertfaktor im Immobilienmarktbericht 2026 für eine Doppelhaushälfte einen Stellungsfaktor von 0,977 und für ein Mittelreihenhaus von 0,998. Das ist der Stellungsfaktor im Sachwertfaktor-Modell, nicht der Bodenrichtwert-Faktor 0,90 von weiter oben. Ein Stadtteil wie Rahlstedt erhält dort zudem den Faktor 0,948.

Modellkonformität als Grundsatz

Hier gilt der Grundsatz der Modellkonformität, also die Pflicht, Faktor und Sachwert nach demselben Modell zu bilden (§ 10 ImmoWertV). Ein Hamburger Sachwertfaktor passt daher nur zu einem Sachwert nach Hamburger Modell. Dieses Modell nutzt Normalherstellungskosten 2010, Regionalfaktor 1,75, 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, lineare Alterswertminderung und Außenanlagen ohne eigenen Ansatz. Mit anderen Baukosten stimmt der Faktor deshalb nicht.

Den Ertragswert brauchen Sie vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren bewertet ein Haus dagegen nach dem, was es dauerhaft einbringt. Vom Reinertrag zieht es zunächst die Verzinsung des Bodenwerts ab. Den Rest kapitalisiert es über die Restnutzungsdauer, rechnet ihn also in einen heutigen Gesamtwert um. Danach addiert es den Bodenwert (§§ 28, 31 ImmoWertV). Für Wohnungen und Einfamilienhäuser sieht der Hamburger Gutachterausschuss seine Zinssätze dagegen ausdrücklich nicht zur Verkehrswertermittlung vor.

Der Liegenschaftszinssatz im Hamburger Modell

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Grundstücke einer Art am Markt im Durchschnitt verzinsen (§ 21 ImmoWertV). Für Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbeanteil nennt der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 dabei einen Ausgangswert von 4,37 Prozent. Den Zinssatz für ein bestimmtes Haus ergeben aber erst Lage-, Alters-, Erstbezugs- und Stadtteilfaktor sowie der Aktualisierungsfaktor. Dieser Aktualisierungsfaktor lag laut Bericht zum 01.01.2026 bei 0,732, zum 01.01.2024 bei 0,969 und zum 01.01.2022 bei 0,330. Ein Ergebnis ist das aber noch nicht.

Das Modell beruht dabei auf 1.104 Verkäufen der Jahre 2009 bis 2019 und unterstellt eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren. Wer danach rechnen will, braucht daher die Modellansätze aus dem Bericht (§ 10 ImmoWertV). Die Werte gelten außerdem nur bei marktüblicher Miete.

Kaufpreis zur Jahresmiete als Orientierung

Als grobe Orientierung dient zudem das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Laut Immobilienmarktbericht 2026 zahlten Käufer 2025 für Hamburger Mehrfamilienhäuser über alle Lagen im Mittel das 22,1-Fache, und dieses Mittel beruht auf 205 Verkäufen. Die Mittel der Lageklassen reichten zwar vom 19,6- bis zum 28,3-Fachen, einzelne Verkäufe erreichten aber sogar das 63,8-Fache. Ein einzelnes Haus lässt sich damit also nicht bewerten.

Bei Rechten, Lasten und Schäden endet die eigene Rechnung

Die ImmoWertV rechnet in drei Schritten: vorläufiger Wert, Marktanpassung, dann Besonderheiten des Objekts (§ 6 Abs. 3). Zu diesen Besonderheiten zählen Bauschäden, abweichende Mieten, Bodenverunreinigungen sowie Rechte und Belastungen (§ 8 Abs. 3). Sie fließen dann als Zu- oder Abschläge ein. Für manche gibt es zwar Modellansätze, ihre Höhe verlangt aber eine Prüfung im Einzelfall.

Diese Umstände brauchen eine Einzelfallprüfung

Hamburg veröffentlicht etwa eine Formel für den Abschlag bei vermieteten Wohnungen. Außerdem nennen die Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 2026 Abschlagsgründe wie belastete Böden oder eine hochwassergefährdete Lage. Eine eigene Rechnung kommt an ihre Grenze, sobald eines davon zutrifft:

  • Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht am Grundstück
  • Baulasten, die in Hamburg im Baulastenverzeichnis stehen
  • Wegerechte und andere Rechte Dritter
  • Bauschäden und Sanierungsstau
  • Mieten, die stark von der Marktmiete abweichen (über die Formel hinaus)
  • belasteter Boden oder eine hochwassergefährdete Lage

Welche Unterlagen Sie aus Grundbuch und Bauakte dafür brauchen, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Wie ungenau selbst die amtlichen Modelle sind

Selbst die Modelle des Ausschusses treffen den einzelnen Verkauf nur ungefähr, denn die Kaufpreise streuen, wie die Tabelle zeigt.

Modell Datenbasis Standardabweichung der Kaufpreise vom Modellwert
Gebäudefaktor Eigentumswohnungen Verkäufe 2014 bis 2018 ± 20 %
Gebäudefaktor Ein- und Zweifamilienhäuser Auswertung der Verkäufe 2009 bis 2020 plus/minus 16 %
Sachwertfaktor Ein- und Zweifamilienhäuser Grundlage: Verkäufe 2013 bis 2020 ± 16 %
Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser Verkäufe 2009 bis 2019 plus/minus 14 %
Relative Standardabweichung des Kaufpreises vom vorläufigen Vergleichs- oder Ertragswert, beim Sachwertfaktor vom marktangepassten vorläufigen Sachwert. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026, Kap. 7.2.1, 7.2.3, 7.3.3, 7.6.1.

Was ein Verkehrswertgutachten kostet

Ein Verkehrswertgutachten des Hamburger Gutachterausschusses kostet laut Gebührenordnung 2026 einen Grundbetrag von 6.000 Euro netto. Außerdem kommen 0,2 Prozent des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts nach § 6 Abs. 3 ImmoWertV dazu. Für jeden zusätzlichen Wert fallen dann 3.000 Euro netto an. Freie Gutachter unterliegen dagegen laut Finanztip keinen gesetzlichen Preisvorgaben, der Verband BVS empfiehlt aber unverbindlich 2.900 Euro netto bei einem Wert von 500.000 Euro. Bei Wohnungsrecht oder Nießbrauch empfiehlt der BVS 20 bis 40 Prozent Zuschlag auf das Basishonorar, bei Erbbaurecht 20 bis 50 Prozent.

Wofür Sie den ermittelten Wert im Verkauf brauchen und welche Schritte danach folgen, erklärt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg.

Fragen zum Immobilienwert in Hamburg

Wie genau ist ein kostenloser Online-Rechner?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, denn ein Online-Rechner schätzt nach Ihren Eingaben. Zustand und Besonderheiten Ihres Objekts kennt er aber nur, soweit er danach fragt. Bei den Modellen des Hamburger Gutachterausschusses streuen laut Immobilienmarktbericht 2026 die tatsächlichen Kaufpreise um 14 bis 20 Prozent (Standardabweichung) um den Modellwert (Tabelle oben). Ein Online-Rechner dürfte aber ähnlich streuen. Behandeln Sie das Ergebnis deshalb als Spanne, nicht als Preis.

Welches Verfahren passt zu meiner Eigentumswohnung?

Das Vergleichswertverfahren. Der Gebäudefaktor im Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 hat einen Grundwert von 2.990 Euro je Quadratmeter und beschreibt ein Normobjekt aus Verkäufen 2014 bis 2018. Für Ihre Wohnung gilt er daher erst mit elf Koeffizienten und dem Aktualisierungsfaktor 1,382 zum 1. Januar 2026.

Ist eine vermietete Wohnung in Hamburg weniger wert?

Nach dem Hamburger Modell ja, solange die Rendite unter 6,7 Prozent liegt. Dafür hat der Ausschuss 2.815 Verkäufe vermieteter Wohnungen der Jahre 2014 bis 2018 ausgewertet. Das Verhältnis von vermietetem zu unvermietetem Wert beträgt dabei 0,6578 + 0,0513 × Rendite in Prozent. Rendite heißt hier marktübliche Jahresnettokaltmiete mal 100, geteilt durch den Verkehrswert im unvermieteten Zustand. Bei 3 Prozent Rendite ergibt das dann rund 19 Prozent Abschlag.

Kann ich den Verkehrswert berechnen, der bei Erbe oder vor Gericht zählt?

Vor Gericht zählt eine eigene Rechnung meist nicht, denn Gerichte greifen laut Finanztip in der Regel auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zurück. Beim Gutachterausschuss können dagegen Eigentümer, Personen mit anderen Rechten an der Immobilie, Pflichtteilsberechtigte und vom Eigentümer Bevollmächtigte ein Gutachten beantragen. Ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer auf den Gewinn anfällt, erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Erben finden im Beitrag Haus geerbt verkaufen in Hamburg, was sie vor dem Verkauf außerdem klären müssen.

Wo finde ich die Hamburger Faktoren?

In Kapitel 7 des Immobilienmarktberichts Hamburg 2026, kostenfrei als PDF. Bodenrichtwerte zeigt dagegen BORIS.HH, und vorläufige Vergleichswerte liefert IDA.HH für 26 Euro je Wert.

Quellen