Nebenkosten beim Hausverkauf in Hamburg: Was der Verkäufer zahlt
Beim Hausverkauf in Hamburg bleibt vom Kaufpreis weniger übrig, als er auf dem Papier ausweist. Die Nebenkosten des Verkäufers bestehen vor allem aus der Maklerprovision, aus der Löschung einer Grundschuld und, wenn das Darlehen noch läuft, aus einer Vorfälligkeitsentschädigung. Wie viel davon auf Sie zukommt, hängt an Ihrem Einzelfall. Dieser Beitrag zeigt, wo die Posten liegen und was Sie vor dem ersten Makleranruf klären sollten.
Kurz gesagt
Die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Beurkundung und Eintragung trägt in der Regel der Käufer. Bei Ihnen landen die Maklerprovision, die Kosten der Grundschuld-Löschung, eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung und der Energieausweis, falls Sie keinen gültigen haben. Rechnerisch sind bei 500.000 Euro Kaufpreis und einer Provision von 3,57 Prozent je Seite 17.850 Euro fällig.
ZENVAR aus Meerbeck ist kein Makler und erstellt keine Gutachten. Über die kostenlose Anfrage vermitteln wir Ihnen einen Makler, der Ihre Immobilie vor Ort einschätzt. Er bezahlt uns für den Kontakt, weil er auf den Verkaufsauftrag hofft. Ob Sie ihm den Auftrag geben, bleibt Ihre Entscheidung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Maklerprovision: der größte Posten, wenn Sie einen Makler beauftragen
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern dürfen Verkäufer und Käufer die Provision nur zu gleichen Teilen tragen, wenn der Makler für beide arbeitet. § 656c BGB verlangt, dass sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten. Das Gesetz gilt seit dem 23.12.2020. Es nennt Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Zweifamilienhaus kann die Halbteilung entfallen: Der Bundesgerichtshof wies im Juli 2026 die Revision eines Käufers zurück, dessen Haus zwei Wohneinheiten hatte, und sah darin kein Einfamilienhaus (I ZR 111/25).
Homeday nennt für Hamburg eine übliche Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent je Seite. Das ist die Angabe eines Vermittlungsportals mit Datenstand April 2025. Andere Portale nennen für Deutschland insgesamt Spannen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent, und die Höhe vereinbaren Sie im Maklervertrag selbst.
Haben Sie schon einen Maklervertrag und wollen ihn beenden, erklärt der Beitrag Maklervertrag kündigen, wann das geht und was danach mit der Provision ist.
| Posten | Wer zahlt | Beispiel bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Maklerprovision, Verkäuferanteil | Verkäufer, wenn er den Makler beauftragt | 17.850 € (3,57 %) |
| Maklerprovision, Käuferanteil | Käufer | 17.850 € (3,57 %) |
| Löschung der Grundschuld | nach Kaufvertrag | hängt vom Einzelfall ab |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, an die Bank | hängt von Vertrag und Restlaufzeit ab |
| Energieausweis, falls keiner vorliegt | Verkäufer | Verbrauchsausweis teils knapp unter 100 € |
| Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch | Käufer (die Steuer schulden gesetzlich beide Seiten) | für Sie in der Regel kein Posten |
Grundschuld löschen
Lastenfreistellung heißt, eingetragene Rechte aus dem Grundbuch zu entfernen, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Vor jeder Grundstücksübertragung sieht der Notar das Grundbuch ein und klärt mit Ihnen und den Gläubigern, welche Rechte gelöscht werden, schreibt die Bundesnotarkammer.
Liegt noch eine Grundschuld für Ihr Darlehen auf dem Haus, zahlt der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, den Rest erhalten Sie. Er zahlt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Wer die Kosten der Löschung trägt, legt der Kaufvertrag fest. Fragen Sie den Notar nach dem Betrag, bevor Sie den Vertragsentwurf unterschreiben.
Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen noch läuft
Haben Sie für Ihr Haus ein Darlehen mit gebundenem Zinssatz, das durch eine Grundschuld gesichert ist, dürfen Sie nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn Ihr berechtigtes Interesse das gebietet und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind. Ein solches Interesse liegt laut Gesetz insbesondere vor, wenn Sie ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache haben. Der Verkauf des Hauses fällt darunter. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Für die vorzeitige Beendigung müssen Sie der Bank den entstandenen Schaden ersetzen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung, ein Begriff aus der Praxis. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Zinssatz und Restlaufzeit ab. Lassen Sie sich die Summe schriftlich nennen, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen, und rechnen Sie sie ein, wenn Sie ausrechnen, was Ihnen bleibt.
Energieausweis, Steuer und Auszüge
Einen Energieausweis müssen Sie Interessenten vorlegen, wenn kein gültiger vorliegt. Nach Angaben der Verbraucherzentrale gibt es einfache Verbrauchsausweise teils für knapp unter 100 Euro, einen Bedarfsausweis nennt sie nicht mit Preis, er ist aber meist teurer. Der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg erklärt, wann Sie ihn vorlegen müssen.
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann auf den Gewinn Steuer anfallen, außer Sie haben das Haus selbst bewohnt. Wann das gilt, steht im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien; welche Steuern beim Hausverkauf insgesamt wen treffen, zeigt Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?. Für den Verkauf brauchen Sie außerdem Unterlagen aus Hamburger Ämtern, die einzeln Gebühren kosten. Welche, zeigt der Beitrag Unterlagen zum Hausverkauf. Den Preis ordnen Sie vorab mit dem Beitrag Immobilie schätzen lassen in Hamburg ein.
Checkliste: Unterlagen für den Verkauf
Welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus oder Wohnung brauchen, wo Sie sie in Hamburg bekommen und was sie kosten.
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Häufige Fragen
Was zahlt der Verkäufer beim Hausverkauf in Hamburg?
Die Maklerprovision, wenn er einen Makler beauftragt, die Löschung einer Grundschuld, eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung und den Energieausweis, falls keiner vorliegt. Grunderwerbsteuer sowie Beurkundung und Eintragung trägt in der Regel der Käufer.
Zahlt der Verkäufer die ganze Maklerprovision?
Nein. Bei Wohnung und Einfamilienhaus müssen beide Seiten sich in gleicher Höhe verpflichten, wenn der Makler für beide arbeitet (§ 656c BGB). Ein Zweifamilienhaus fällt laut Bundesgerichtshof nicht ohne Weiteres darunter.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?
Das regelt der Kaufvertrag. Lassen Sie sich die Kosten vom Notar nennen, bevor Sie unterschreiben.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Zinssatz vor Ablauf beenden, weil Sie das Haus verkaufen. Nach § 490 Abs. 2 BGB schulden Sie der Bank den Schaden, der ihr durch die vorzeitige Beendigung entsteht.
Quellen
- dejure.org: § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien. https://dejure.org/gesetze/BGB/656c.html (abgerufen 11.10.2026)
- dejure.org: § 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht. https://dejure.org/gesetze/BGB/490.html (abgerufen 11.10.2026)
- LX Gesetze: § 448 BGB, Kosten der Übergabe und ähnlicher Handlungen. https://lxgesetze.de/bgb/448 (abgerufen 04.10.2026)
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zum Urteil I ZR 111/25 vom 16.07.2026. bundesgerichtshof.de (abgerufen 11.10.2026)
- Bundesnotarkammer: Lastenfreistellung, was ist das? notar.de (abgerufen 11.10.2026)
- Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie (Stand 09.10.2025). verbraucherzentrale.de (abgerufen 11.10.2026)
- Homeday: Maklerprovision nach Bundesland (Datenstand April 2025). homeday.de (abgerufen 11.10.2026)