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Ratgeber › Wert & Preis

Bodenrichtwert Hamburg: So lesen Sie den Wert in BORIS.HH

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Bodenrichtwert Hamburg: stilisierte Stadtkarte mit farbig markierter Richtwertzone, daneben Lineal und Bleistift
Mit KI erstellt. Der Bodenrichtwert Ihrer Zone ist ein Ausgangswert, den Sie auf Ihr Grundstück umrechnen.

Den Bodenrichtwert in Hamburg finden Sie kostenlos in der Karte BORIS.HH. Dort steht je Zone ein Wert für die Nutzungsarten, für die der Gutachterausschuss einen Wert ermittelt hat. Mit den amtlichen Faktoren rechnen Sie ihn dann auf Größe, Bauweise und Straßenlage Ihres Grundstücks um. Übrige Lageunterschiede gehören dagegen in eine sachverständige Bewertung. Für ein Haus ergibt das einen ersten Anhaltspunkt für den Bodenanteil, für eine Wohnung aber deutlich weniger.

Kurz gesagt

BORIS.HH ist die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg, zu finden unter geoportal-hamburg.de/boris. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Der Bodenrichtwert nennt den durchschnittlichen Bodenwert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und ist auf alle Grundstücke einer Zone mit derselben Nutzung anwendbar. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Bauweise, Straßenlage oder Bebauungsdichte ab, rechnet BORIS.HH den Wert mit amtlichen Faktoren um. Andere Besonderheiten bleiben außen vor.

Bodenrichtwerte nach Stadtteilen im Überblick

Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses fasst die Werte zum 1. Januar 2026 je Stadtteil zusammen. Dabei sind sie auf ein Ein- und Zweifamilienhausgrundstück von 600 Quadratmetern umgerechnet. Ihre Zone kann aber deutlich abweichen, wie die Spannen zeigen.

Stadtteil (Auswahl) Niedrigster Wert Höchster Wert Mittel aller EFH-Richtwerte im Stadtteil
Billstedt 341 €/m² 591 €/m² 515 €/m²
Bramfeld 534 €/m² 966 €/m² 624 €/m²
Bergedorf 295 €/m² 1.011 €/m² 633 €/m²
Eimsbüttel 523 €/m² 2.102 €/m² 1.437 €/m²
Blankenese 909 €/m² 3.294 €/m² 1.858 €/m²
Harvestehude 1.420 €/m² 9.088 €/m² 5.233 €/m²
Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke mit 600 m², Stichtag 01.01.2026. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 4.2.6

Der Bodenrichtwert gilt für die ganze Zone, nach Umrechnung

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter und wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn für ein typisches, gedachtes Richtwertgrundstück. Nach seinen Erläuterungen 2026 ist der Wert jedoch für alle Grundstücke der Zone mit der entsprechenden Nutzung anwendbar.

So ist eine Hamburger Zone aufgebaut

Eine Hamburger Zone umfasst die Flurstücke eines Baublocks, die über denselben Straßenabschnitt erschlossen sind. Über dieser Fläche können mehrere Zonen deckungsgleich liegen, nämlich eine je Nutzungsart. Ob eine Blockseite einen Wert für eine bestimmte Nutzung erhält, entscheidet sich nach Bedarf und praktischen Gesichtspunkten. So steht es im Methodenbericht des Immobilienmarktberichts 2026. Anwendbar ist der Wert, dessen Nutzung für Ihr Grundstück maßgeblich ist. Wäre dort aber rechtlich, tatsächlich und wirtschaftlich eine höherwertige Nutzung möglich, passt der Wert insoweit nicht.

Was der Wert bei bebauten Grundstücken aussagt

Für ein bebautes Grundstück gibt der Wert den Bodenwert an, wenn es nach Art und Maß der Nutzung dem Richtwertgrundstück entspricht. Dann wird gerechnet, als wäre es unbebaut, ohne Haus, Garten oder sonstige Anlagen. Für Größe, Bauweise, Straßenlage und Bebauungsdichte nennt der Ausschuss Umrechnungsfaktoren. Andere Unterschiede gehören dagegen in eine sachverständige Bewertung, auch Lageunterschiede innerhalb einer Zone. Jeder Wert spiegelt zudem die Wertverhältnisse am Stichtag.

Was der Bodenrichtwert nicht ist

Er ist keine Preisempfehlung. Der Gutachterausschuss schreibt selbst, dass Bodenrichtwerte weder Preise empfehlen noch Ober- oder Untergrenzen angeben. Er sagt auch nichts darüber, ob und wie Sie bauen dürfen. Das bestimmen allein die Bebauungspläne in Verbindung mit weiteren rechtlichen Vorschriften, Auskunft geben die Bezirksämter. Und er ersetzt kein Gutachten, vor allem nicht bei einem bebauten Grundstück.

Bodenrichtwert Hamburg: In BORIS.HH finden Sie den Wert in sieben Schritten

BORIS.HH ist die interaktive Bodenrichtwertkarte für Hamburg und das amtliche Medium, in dem der Gutachterausschuss seine Werte veröffentlicht. Die Nutzung samt Ausdruck kostet laut Hamburg Service nichts, und Unterlagen brauchen Sie dafür keine. Neben dem aktuellen Stichtag lassen sich außerdem frühere Stichtage abrufen.

  1. Stichtag wählenIm Auswahlmenü rechts stellen Sie den Stichtag ein, aktuell den 1. Januar 2026.
  2. Adresse suchenGeben Sie Adresse oder Bodenrichtwertnummer ein.
  3. Zone anklickenKlicken Sie die Zone an, in der Ihre Hausnummer liegt. Die Lage der Hausnummer ist dafür relevant. Ein Flurstück kann auch in mehreren Zonen liegen.
  4. Auswahl prüfenBORIS.HH hebt die gewählte Zone farbig hervor. Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück darin liegt.
  5. Nutzung wählenWählen Sie die Nutzungsart, nach der Ihr Grundstück zu bewerten ist, etwa EFH für Ein- und Zweifamilienhäuser.
  6. UmrechnenÜber „Umrechnung auf individuelles Grundstück“ passen Sie den Wert an die Merkmale Ihres Grundstücks an.
  7. Ausdruck erstellenDie Druckfunktion erzeugt ein PDF mit zwei Seiten, mit Kartenausschnitt und allen Angaben.

Die Detailinformationen richtig lesen

Der blaue Punkt markiert das Richtwertgrundstück der Zone. Unter „Detailinformationen“ steht dann, was für dieses Grundstück unterstellt ist, darunter Nutzungsart, Grundstücksfläche oder wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) und der Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter. Dabei heißt „eh“ freistehendes Einzelhaus, „dh“ Doppelhaushälfte und „rm“ Reihenmittelhaus. „f1000“ bedeutet, dass der Wert für ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern gilt.

Auch wenn BORIS.HH eine Nutzungsart anbietet, ist sie laut Bedienungsanleitung nicht automatisch auf Ihrem Grundstück planungsrechtlich zulässig.

Zum 1. Januar 2026 sind die Wohnbauland-Werte im Schnitt gesunken

Laut Pressemitteilung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen vom 29. April 2026 liegen die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze im Hamburger Durchschnitt rund 5 Prozent unter dem Vorjahr. Bei Bauplätzen im Geschosswohnungsbau sind es dabei rund 4 Prozent. In einzelnen Stadtteilen fiel der Rückgang bei den Einfamilienhaus-Bauplätzen laut Immobilienmarktbericht 2026 allerdings noch deutlicher aus. Die Werte für Büros, Läden sowie Produktion und Logistik blieben dagegen unverändert. Für einen Vergleich mit dem 1. Januar 2025 nutzen Sie in BORIS.HH die umgerechneten Werte für Ihr Grundstück, denn Fläche oder WGFZ des Richtwertgrundstücks können sich zwischen den Stichtagen ändern.

Für Ihr Hausgrundstück rechnen Sie den Richtwert auf Fläche, Bauweise und Straßenlage um

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fragt BORIS.HH drei Angaben ab: Grundstücksfläche, Gebäudestellung und Lage zur Straße. Für die Fläche gilt laut den Erläuterungen 2026 die Formel UK = (f / 1.000) hoch −0,2496. Dabei ist f die Grundstücksfläche in Quadratmetern, UK steht für Umrechnungskoeffizient. Kleinere Grundstücke erhalten dadurch einen höheren Quadratmeterwert, größere dagegen einen niedrigeren.

Umrechnung nach der Grundstücksfläche

Für Grundstücke unter etwa 150 Quadratmetern und für sehr große Grundstücke verlangen die Erläuterungen eine Prüfung im Einzelfall. Die Faktoren stützt der Ausschuss laut Methodenbericht 2026 auf Basisuntersuchungen über bis zu zehn Jahre. Zur Umrechnung multiplizieren Sie den Richtwert mit dem Koeffizienten Ihres Grundstücks und teilen dann durch den des Richtwertgrundstücks. Das amtliche Beispiel für 827 Quadratmeter zeigt die Rechnung.

Mit der Fläche multipliziert ergibt das rund 694.000 Euro. Das ist der umgerechnete Bodenrichtwert mal Fläche, allerdings ohne objektspezifische Besonderheiten. Im Sachwertverfahren kommt dann der Wert des Gebäudes hinzu, danach folgen Marktanpassung und objektspezifische Zu- und Abschläge. Wie das geht, zeigt der Beitrag Immobilienwert berechnen.

Bauweise und Straßenlage

Bei der Straßenlage liegt ein Pfeifenstielgrundstück in zweiter Reihe und hat eine schmale, eigene Zufahrt zur Straße.

Bauweise oder Lage Faktor Art des Faktors
Ganzes Doppelhaus 1,04 Stellungsfaktor
Doppelhaushälfte 0,90 Stellungsfaktor
Endreihenhaus, Endkettenhaus 0,90 Stellungsfaktor
Mittelreihenhaus, Mittelkettenhaus, geschlossene Bauweise 0,90 Stellungsfaktor
Frontlage zur Straße 1,00 Straßenlagefaktor, nur freistehende Häuser
Pfeifenstielgrundstück, Zufahrt im Alleineigentum 0,92 Straßenlagefaktor, nur freistehende Häuser
Hinterlage, zweite Reihe über Wegerecht erschlossen 0,94 Straßenlagefaktor, nur freistehende Häuser
Eckgrundstück 1,00 Straßenlagefaktor, nur freistehende Häuser
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Erläuterung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, Nr. 5.2

Der Bodenrichtwert-Stellungsfaktor richtet sich nicht nach dem Haus, das heute dort steht. Er gilt nach den Erläuterungen, wenn auf dem Grundstück kein freistehendes Einfamilienhaus, sondern nur ein Haus in anderer Bauweise realisiert werden kann. Die Straßenlagefaktoren gelten nur für freistehende Häuser. In Werten mit dem Kürzel „dh“ oder „rm“ ist der Stellungsfaktor dagegen bereits enthalten.

Beispielrechnung für eine Doppelhaushälfte

Als Beispiel dient eine Doppelhaushälfte. Die Zahlen sind angenommen, die Faktoren dagegen amtlich. Die Verknüpfung ist eine eigene Beispielrechnung.

  1. Die Zone weist 800 Euro je Quadratmeter für freistehende Häuser auf 1.000 Quadratmetern aus (eh, f1000).
  2. Ihr Grundstück hat 450 Quadratmeter. Der Flächenkoeffizient beträgt (450 / 1.000) hoch −0,2496 = 1,22056.
  3. 800 × 1,22056 ÷ 1,0000 ergibt 976,45 Euro je Quadratmeter.
  4. Auf dem Grundstück ist nur eine Doppelhaushälfte möglich. Mal 0,90 ergibt das 878,80 Euro je Quadratmeter.
  5. Mal 450 Quadratmeter sind das rund 395.000 Euro, ohne objektspezifische Besonderheiten.

Steht in Ihrer Zone schon ein Wert mit „dh“, entfällt der Faktor 0,90, die Flächenumrechnung bleibt dagegen.

Einschätzung durch einen Makler vor Ort

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Wer den Wert von Haus und Grundstück zusammen einschätzen lassen möchte, kann über uns eine Einschätzung durch einen Makler anfragen. Auf Wunsch vermitteln wir einen Makler, der Ihre Immobilie vor Ort kostenlos einschätzt. Er bezahlt uns für den Kontakt, weil er sich den Verkaufsauftrag erhofft. Sie entscheiden frei.

Gerichtlich verwertbar ist eine Einschätzung nicht, ein Gutachten nach anerkannten Verfahren dagegen schon. Bei einer Erbschaft oder Schenkung können Sie dem Finanzamt im Zweifel ein eigenes Gutachten vorlegen.

Unser PDF „Immobilie in Hamburg selbst einschätzen“ führt durch BORIS.HH und enthält ein Arbeitsblatt für diese Rechnung.

Leitfaden: Immobilie in Hamburg selbst einschätzen

Schritt für Schritt zu einer ersten Preisvorstellung für Wohnung oder Haus, mit Arbeitsblatt zum Ausfüllen und den wichtigsten Hamburger Quellen.

PDF herunterladen 48 KB, kostenlos, ohne Anmeldung

Bei Mehrfamilienhäusern rechnet BORIS.HH über die Bebauungsdichte

Für Mehrfamilienhäuser passt BORIS.HH den Bodenrichtwert über die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) an. Sie setzt die wertrelevante Geschossfläche, also die oberirdischen Geschosse nach Außenmaßen, ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Dabei zählen nach § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse zu 75 Prozent.

Der Koeffizient lautet laut Erläuterungen 2026 UK = WGFZ hoch 0,8067, ab einer WGFZ von 0,3, darunter gilt dagegen fest 0,379. Im amtlichen Beispiel gelten 2.335,34 Euro je Quadratmeter bei einer WGFZ von 1,2. Das Grundstück hat 612 Quadratmeter, das Haus 738 Quadratmeter Wohnfläche. Der Gutachterausschuss nimmt in den Erläuterungen 2026 an, dass die Wohnfläche durchschnittlich 78 Prozent der wertrelevanten Geschossfläche beträgt. Daraus folgen 946 Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche und eine WGFZ von 1,55. Umgerechnet sind das dann 2.335,34 × 1,424 ÷ 1,158 (Koeffizienten für WGFZ 1,55 bzw. 1,2) = 2.871,78 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Für eine Eigentumswohnung liefert der Bodenrichtwert keinen Wohnungswert

Der Bodenrichtwert gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche und enthält daher keinen Anteil für das Gebäude. Der Immobilienmarktbericht 2026 weist für den Geschosswohnungsbau zwar auch Bodenrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche aus. Doch auch das ist nur der Bodenanteil, kein Wohnungspreis. Für Ihre Wohnung allein sagt der Wert deshalb wenig. Bestandspreise je Stadtteil nach dem LBS-Immobilienmarktatlas, Stand Januar 2024, finden Sie in unserem Preisatlas für Hamburg. Wie der Verkauf einer Wohnung abläuft, beschreibt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Hamburg.

Bei Zweifeln, Abschlägen und Verkehrswert: Geschäftsstelle oder Gutachten

Der Gutachterausschuss empfiehlt in Zweifelsfällen eine Anfrage bei seiner Geschäftsstelle. Dazu zählen Zonen ohne passenden Wert für Ihre Nutzung, Grundstücke, die nach Größe oder WGFZ wesentlich abweichen, Werte zu einem anderen Stichtag und Gebäude mit mehreren Nutzungen. Soll der Verkehrswert dagegen genauer feststehen, braucht es nach den Erläuterungen einen Sachverständigen, etwa den Gutachterausschuss selbst.

Wie ein Verkauf in Hamburg von der Preisfindung bis zur Umschreibung im Grundbuch abläuft, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg. Steht Ihr Haus auf einem Erbbaugrundstück, gehört Ihnen der Boden nicht. Was dann beim Verkauf gilt, steht im Beitrag Erbbaurecht verkaufen in Hamburg.

Wann Abschläge vom Bodenrichtwert in Frage kommen

Laut Ausschuss können mehrere Umstände Abschläge vom Bodenrichtwert begründen. Dazu zählen der Abbruch alter Gebäude, belastete Böden und ein Bodenaustausch wegen einer Torflinse. Auch eine hochwassergefährdete Lage kommt in Frage, ebenso ein fehlendes Siel, also ein fehlender Anschluss an den Abwasserkanal. Eine Pfahlgründung kann einen Abschlag begründen, wenn der Richtwert sie nicht unterstellt. Bei Mehrfamilienhaus-Werten unterstellt der Ausschuss sie. Denkmalschutz mindert den Bodenwert dagegen in der Regel nicht. Eine Ausnahme ist allerdings ein Bodendenkmal.

Erbengemeinschaften und Miteigentümer

Für Erbengemeinschaften und andere Miteigentümer ist der Bodenrichtwert keine Einigungsgrundlage, denn er erfasst nur den Boden, ohne Gebäude und ohne Besonderheiten des Grundstücks. Wer sich auf eine Zahl einigen muss, braucht deshalb eine Bewertung von Boden und Gebäude. Kommt es zum Streit vor Gericht, holt das Gericht in der Regel ein Sachverständigengutachten ein. Ein Gutachten beim Gutachterausschuss können unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte beantragen.

Soll das geerbte Grundstück verkauft werden, klären Sie vorher, ob auf den Gewinn Spekulationssteuer anfällt. Maßgeblich sind das Anschaffungsdatum des Erblassers und die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Lassen Sie das vorab steuerlich prüfen.

Kosten und Dauer der Auskunft im Vergleich

IDA.HH ist die kostenpflichtige Online-Auskunft des LGV (Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung) für umgerechnete Bodenrichtwerte und vorläufige Vergleichswerte.

Weg Kosten (Stand 2026) Dauer und Hinweis
BORIS.HH im Internet kostenlos wenige Minuten, Ausdruck als PDF
IDA.HH, Online-Auskunft 26 € je Wert (30,94 €, falls umsatzsteuerpflichtig) umgerechneter Wert mit Kartenausschnitt, selbst erzeugt
Schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle 180 € für den ersten Wert, je weiteren Wert 60 € (214,20 € / 71,40 €, falls umsatzsteuerpflichtig) 1 bis 3 Tage
Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses 6.000 € netto zzgl. 0,2 % des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts mit Besichtigung, Dauer je nach Objekt
Quellen: LGV, Preisverzeichnis 2026; Freie und Hansestadt Hamburg / LGV, Gebührenordnung GebOVerm, Gebührensätze 2026; Hamburg Service

Für ein Gutachten verlangt der Ausschuss unter anderem eine Eigentümervollmacht und einen Auskunftsbogen zur Immobilie. Welche Papiere Sie in Hamburg wo bekommen, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf.

Was Eigentümer zum Bodenrichtwert in Hamburg fragen

Ist der Bodenrichtwert in Hamburg kostenlos?

Online ja. BORIS.HH zeigt alle Werte und erstellt Auszüge ohne Gebühr. Gebühren fallen nur für schriftliche Auskünfte der Geschäftsstelle und für IDA.HH an, ab 26 Euro je Wert.

Warum zeigt BORIS.HH für meine Adresse mehrere Werte?

Weil sich in Hamburg die Zonen verschiedener Nutzungen deckungsgleich überlagern, kann es für dieselbe Fläche Werte für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros oder Läden geben. Anwendbar ist aber nur der Wert, dessen Nutzung für Ihr Grundstück maßgeblich ist.

Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert in Hamburg?

Einmal im Jahr. Seit 2022 ermittelt der Gutachterausschuss die Werte jeweils zum Stichtag 1. Januar.

Quellen