Haus verkaufen bei Pflegebedürftigkeit in Hamburg: Wer für den Eigentümer verkaufen darf

Wer ein Haus verkaufen will, dessen Eigentümer ins Pflegeheim zieht oder nicht mehr selbst entscheiden kann, muss zuerst klären, wer überhaupt verkaufen darf. Zieht der Eigentümer nur um und ist geistig fit, verkauft er selbst. Kann er nicht mehr entscheiden, hängt alles an einer Vollmacht oder an einer rechtlichen Betreuung. Dieser Beitrag zeigt die Fälle, was das Betreuungsgericht prüft und was Angehörige nicht allein dürfen.

Wer darf das Haus verkaufen?

Verkaufen darf der Eigentümer. Wer im Grundbuch steht, zeigt der Grundbuchauszug. Da der Kaufvertrag beurkundet werden muss (§ 311b Abs. 1 BGB), kommt es beim Notartermin darauf an, dass die handelnde Person wirksam für den Eigentümer auftritt. Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:

Situation	Wer verkauft	Worauf es ankommt
Eigentümer zieht ins Heim, kann aber selbst entscheiden	Der Eigentümer selbst	Er unterschreibt beim Notar
Eigentümer kann nicht mehr entscheiden, es gibt eine Vollmacht	Der Bevollmächtigte	Die Vollmacht muss den Verkauf abdecken, der Notar prüft das
Eigentümer kann nicht mehr entscheiden, keine Vollmacht	Ein gerichtlich bestellter Betreuer	Genehmigung des Betreuungsgerichts nötig (§ 1850 Nr. 1 BGB)

Ehepartner und Kinder dürfen nicht automatisch verkaufen

Verbreitet ist die Annahme, der Ehepartner oder die Kinder könnten das Haus eines Pflegebedürftigen einfach verkaufen. Das Gesetz sieht das nicht vor. Das Ehegattennotvertretungsrecht (§ 1358 BGB) gilt für die Gesundheitssorge, etwa für ärztliche Untersuchungen und Behandlungsverträge. Ein Grundstücksverkauf gehört nicht dazu. Kinder haben ohne Vollmacht oder gerichtliche Bestellung keine Vertretungsmacht.

Mit Vollmacht: Was sie leisten muss

Hat der Eigentümer vorgesorgt, kann der Bevollmächtigte für ihn handeln, soweit die Vollmacht reicht. Prüfen Sie früh, ob sie ausdrücklich Grundstücksgeschäfte nennt und in welcher Form sie vorliegt. Der Notar prüft die Vollmacht vor der Beurkundung. Eine Vollmacht, die diesen Verkauf nicht klar abdeckt, kann den Termin scheitern lassen.

Das Gesetz sieht Kontrollen vor. Gibt es konkrete Anhaltspunkte, dass der Bevollmächtigte nicht im Sinne des Vollmachtgebers handelt, und kann dieser sich nicht mehr selbst wehren, muss das Betreuungsgericht einen Kontrollbetreuer bestellen (§ 1820 Abs. 3 BGB). Bei Gefahr für Person oder Vermögen kann das Gericht dem Bevollmächtigten sogar untersagen, die Vollmacht zu nutzen (§ 1820 Abs. 4 BGB). Wer als Bevollmächtigter verkauft, dokumentiert deshalb Wert, Preis und Verwendung des Erlöses.

Ohne Vollmacht: Betreuung und Genehmigung

Gibt es keine Vollmacht und kann der Eigentümer nicht mehr entscheiden, bestellt das Betreuungsgericht auf Antrag oder von Amts wegen einen Betreuer. Der Betreuer braucht für die Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht daran die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Der Verkauf wird deshalb erst wirksam, wenn das Gericht zugestimmt hat. Planen Sie dafür Zeit ein und besprechen Sie mit dem Notar, wie er den Vertrag dafür aufsetzt.

Das Gericht stellt dabei den Betroffenen in den Mittelpunkt. Ein Verkauf unter Wert oder ein überhastet verkauftes Haus hat bei der Genehmigung schlechte Karten. Eine belegte Wertermittlung hilft. Wege, den Wert zu ermitteln, vergleicht der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg.

Wohnt noch jemand im Haus?

Zieht der Eigentümer ins Heim, bleibt das Haus oft leer, manchmal wohnt der Ehepartner weiter dort. Wer bleiben soll, kann ein Wohnrecht haben; was das für den Verkauf bedeutet, erklärt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg. Gehört das Haus mehreren, zum Beispiel einer Erbengemeinschaft, entscheiden alle gemeinsam; mehr dazu im Beitrag Haus verkaufen als Erbengemeinschaft.

Wie der Verkauf ab dem Notartermin abläuft, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg. Die nötigen Papiere stehen im Beitrag Unterlagen zum Hausverkauf. Zur Steuer beim Verkauf lesen Sie Spekulationssteuer bei Immobilien und lassen den Einzelfall von einer Steuerberaterin prüfen.

Häufige Fragen

Darf mein Ehepartner das Haus verkaufen, wenn ich nicht mehr entscheiden kann?

Nicht allein auf Grundlage der Ehe. Das Notvertretungsrecht unter Ehegatten betrifft die Gesundheitssorge (§ 1358 BGB), nicht den Verkauf eines Hauses. Es braucht eine Vollmacht oder einen gerichtlich bestellten Betreuer.

Muss das Gericht dem Verkauf zustimmen?

Beim Betreuer ja: Für die Verfügung über ein Grundstück ist die Genehmigung des Betreuungsgerichts nötig (§ 1850 Nr. 1 BGB). Wie es bei einer Vollmacht ist, hängt von deren Inhalt ab; lassen Sie das vor dem Termin vom Notar klären.

Was ist, wenn der Eigentümer noch selbst entscheiden kann?

Dann verkauft er selbst und unterschreibt den Vertrag beim Notar (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Vollmacht ist dafür nicht nötig.

Wo bekomme ich Hilfe, wenn es keine Vollmacht gibt?

Beim zuständigen Betreuungsgericht, einer Betreuungsbehörde oder einer Anwältin für Familien- und Erbrecht. Welche Stelle in Hamburg für Sie zuständig ist, nennt Ihnen das Amtsgericht.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass. https://lxgesetze.de/bgb/311b (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 1358 Gegenseitige Vertretung der Ehegatten in Angelegenheiten der Gesundheitssorge. https://lxgesetze.de/bgb/1358 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 1820 Vorsorgevollmacht, Kontrollbetreuung. https://lxgesetze.de/bgb/1820 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 1850 Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte. https://lxgesetze.de/bgb/1850 (abgerufen 11.10.2026)