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Ratgeber › Erbe & Familie

Haus geerbt verkaufen in Hamburg: Was vor dem Notartermin zu klären ist

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Haus geerbt verkaufen in Hamburg: Backsteinhaus am Fleet, davor ein Testament mit Siegel und ein Messingschlüssel
Mit KI erstellt. Ob Sie verkaufen dürfen, entscheidet sich beim Erbnachweis und bei den Miterben.

Ein Haus geerbt verkaufen heißt, drei Dinge zu klären, bevor ein Käufer in Sicht ist. Wer darf verkaufen? Welchen Wert setzt das Finanzamt an? Fällt Erbschaftsteuer an? Die Regeln sind Bundesrecht, deshalb gelten sie in Hamburg wie überall. Bei Hamburger Preisen lohnt sich dennoch der Blick auf die Freibeträge, wie das Rechenbeispiel unten zeigt.

Kurz gesagt

Eintragen lassen und vollziehen können Sie den Verkauf erst, wenn Sie als Erbe im Grundbuch nachweisbar sind. Bei einem notariell beurkundeten Testament genügt dafür in der Regel die Verfügung mit der Niederschrift über ihre Eröffnung. Sonst brauchen Sie einen Erbschein (§ 35 GBO). Sind Sie mehrere Erben, können Sie nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB).

Erbschaftsteuer fällt erst oberhalb Ihres Freibetrags an. Er liegt für Kinder bei 400.000 Euro und für Ehegatten bei 500.000 Euro (§ 16 ErbStG). Die Steuerbefreiung für das Familienheim hilft nur, wenn Sie selbst einziehen. Wer binnen zehn Jahren verkauft, verliert sie in der Regel.

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Wenn Sie möchten, stellen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage einen Makler vor, der den Wert bei Ihnen vor Ort einschätzt. Dafür zahlen Sie nichts. Der Makler zahlt uns für den Kontakt, weil er hofft, den Verkaufsauftrag zu bekommen. Ob Sie ihn erteilen, entscheiden allein Sie.

Den Verkauf vollziehen können Sie erst, wenn Ihre Erbfolge nachweisbar ist

Das Grundbuchamt trägt Sie erst als Eigentümer ein, wenn Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür genügt ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, etwa einem notariellen Testament, reichen diese Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung. Genügt dem Grundbuchamt der Nachweis nicht, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO).

Zuvor steht allerdings eine Entscheidung mit kurzer Frist an. Sie können das Erbe nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Die Frist beginnt, wenn Sie vom Anfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Bei einer Verfügung von Todes wegen beginnt sie nicht vor deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB). Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland, sind es sechs Monate. Das gilt auch, wenn Sie sich beim Fristbeginn selbst im Ausland aufhalten (Abs. 3).

Eine Erbengemeinschaft kann das Haus nur gemeinsam verkaufen

Haben Sie mit Geschwistern oder anderen Miterben geerbt, gehört das Haus Ihnen zusammen. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ohne die Mitwirkung jedes Miterben kommt also kein Verkauf zustande.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 Abs. 1 BGB). Einigen Sie sich nicht, bleibt als Ausweg die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Dann entscheidet ein Gericht über das Verfahren, und Sie können den Verkauf nicht mehr selbst steuern. Reden Sie deshalb früh mit allen Miterben und klären Sie, ob verkauft wird, wer das Haus bis dahin verwaltet und wie der Erlös geteilt wird. Welche Wege es aus der Gemeinschaft gibt und was bei einem blockierenden Miterben gilt, steht im Beitrag Haus verkaufen als Erbengemeinschaft in Hamburg.

Der Wert, den das Finanzamt ansetzt, entscheidet über die Erbschaftsteuer

Freibeträge und Steuersätze

Erbschaftsteuer zahlen Sie nur auf den Teil Ihres Erwerbs, der Ihren Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge liegen bei 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 100.000 Euro für übrige Personen der Steuerklasse I. Für Geschwister, Nichten und Neffen sind es dagegen 20.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Für Kinder gilt in der Steuerklasse I ein Satz von 7 Prozent bis 75.000 Euro, von 11 Prozent bis 300.000 Euro und von 15 Prozent bis 600.000 Euro (§ 19 Abs. 1 ErbStG).

Rechenbeispiel mit Hamburger Zahlen

Ein Beispiel: Ein Kind erbt eine Hamburger Eigentumswohnung und sonst nichts. Als Wert nehmen wir den Mittelwert aller 2025 verkauften Eigentumswohnungen aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026. Er beschreibt jedes Jahr andere Wohnungen. Ihre eigene Immobilie kann deshalb deutlich davon abweichen.

Posten (Beispiel) Betrag
Wert der Wohnung, angesetzt mit dem Mittelwert 2025 515.000 €
minus Freibetrag eines Kindes − 400.000 €
steuerpflichtiger Erwerb 115.000 €
Erbschaftsteuer bei 11 % (Steuerklasse I, bis 300.000 €) 12.650 €
Zum Vergleich: Ein Gutachten weist einen Wert von 500.000 € nach (angenommen). Steuerpflichtiger Erwerb 100.000 €, Steuer bei 11 % 11.000 €
Rechenbeispiel, keine Steuerberechnung für Ihren Fall: ein Kind als einziger Erbe, keine weiteren Erwerbe vom Erblasser, ohne Abzug von Nachlassverbindlichkeiten und Erbfallkosten. Wert 2025: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 3.3. Freibetrag: § 16 ErbStG; Steuersatz: § 19 ErbStG. Der Wert von 500.000 € ist angenommen.

Niedrigeren Wert nachweisen

Das Finanzamt rechnet den Wert nach dem Bewertungsgesetz aus. Er kann allerdings höher liegen als das, was Ihr Haus am Markt bringt. Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger war, setzt das Finanzamt diesen an. Dazu dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen. Auch ein Kaufpreis kann den Wert belegen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam und sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 BewG).

Wie weit Sie mit Hamburger Daten selbst kommen und wo ein Gutachten sinnvoll wird, erklärt der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg. Den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks finden Sie, wie in Bodenrichtwert Hamburg beschrieben, in BORIS.HH. Die Preise nach Stadtteil zeigt der Preisatlas.

Wer einzieht und binnen zehn Jahren verkauft, verliert die Befreiung fürs Familienheim

Ehegatten und Kinder erben das Familienheim steuerfrei, wenn der Erblasser darin bis zum Tod wohnte und der Erbe unverzüglich selbst einzieht. Bei Kindern gilt die Befreiung nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnen. Das gilt auch beim Verkauf. Eine Ausnahme gilt, wenn zwingende Gründe Sie an der Selbstnutzung hindern. Sind Sie sich über den Verkauf noch nicht sicher, lassen Sie vor dem Einzug prüfen, was ein späterer Verkauf steuerlich bedeutet.

Bei einem Haus müssen Sie den Erwerb binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen

Jeden Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall schriftlich anzeigen. Das gilt auch, wenn keine Steuer anfällt. Eine Anzeige entfällt, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Verfügung beruht und sich das Verhältnis zum Erblasser daraus unzweifelhaft ergibt. Das gilt aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 Abs. 1 und 3 ErbStG). Bei einem geerbten Haus müssen Sie die Anzeige also auch mit notariellem Testament selbst erledigen.

Ob beim Verkauf zusätzlich Einkommensteuer auf einen Gewinn anfällt, ist eine eigene Frage. Sie hängt am Anschaffungsdatum des Erblassers und an der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Der Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt sie.

In fünf Schritten vom Erbfall zum Verkauf

  1. Erbe annehmenSechs Wochen Zeit zur Ausschlagung, ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund.
  2. ErbnachweisErbschein oder notarielle Verfügung mit Eröffnungsniederschrift beim Grundbuchamt vorlegen.
  3. Miterben einigenAlle Miterben müssen am Verkauf mitwirken.
  4. Wert und Steuer klärenErwerb binnen drei Monaten anzeigen, Wert nachweisen, Steuer prüfen lassen.
  5. VerkaufenUnterlagen bündeln, Preis festlegen, Notartermin. Den Ablauf zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg.

Welche Papiere Sie für den Verkauf brauchen und wo Sie sie in Hamburg bekommen, zeigt der Beitrag Unterlagen zum Hausverkauf. Liegt auf dem Haus ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, etwa zugunsten des überlebenden Ehegatten, bleibt es beim Verkauf bestehen: Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg. Gehört das Haus auf fremdem Grund, etwa ein Erbbaurecht, gelten besondere Regeln: Erbbaurecht verkaufen in Hamburg.

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Lassen Sie Erbschaftsteuer und Einkommensteuer von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Was Erben in Hamburg zum Hausverkauf fragen

Brauche ich zwingend einen Erbschein?

Nein. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt meist die Verfügung mit der Eröffnungsniederschrift. Es kann einen Erbschein trotzdem verlangen, wenn ihm die Verfügung als Nachweis der Erbfolge nicht genügt (§ 35 Abs. 1 GBO).

Ein Miterbe antwortet nicht. Kann ich trotzdem verkaufen?

Nein. Die Erben können über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ohne die Mitwirkung jedes Miterben kommt kein Verkauf zustande. Holen Sie in diesem Fall rechtlichen Rat ein. Die Wege aus der Erbengemeinschaft beschreibt der Beitrag Haus verkaufen als Erbengemeinschaft.

Gilt die Sechs-Wochen-Frist auch, wenn ich im Ausland lebe?

Nein, dann sind es sechs Monate. Das gilt, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder wenn Sie sich beim Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Zahle ich Erbschaftsteuer, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?

Das hängt vom Wert und von Ihrem Freibetrag ab, in der Regel nicht vom Verkauf selbst. Eine Ausnahme ist die Befreiung fürs Familienheim, die bei einem Verkauf binnen zehn Jahren entfällt. Liegt der Wert des Erwerbs unter Ihrem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Die Befreiung fürs Familienheim gilt zudem nur bei Selbstnutzung. Wer verkauft, ohne vorher selbst gewohnt zu haben, kann sie nicht nutzen.

Quellen