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Ratgeber › Steuern & Kosten

Spekulationssteuer bei Immobilien: Wer steuerfrei verkauft

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Spekulationssteuer bei Immobilien: Hamburger Backsteinhaus mit fast durchgelaufener Sanduhr
Mit KI erstellt. Ihr alter Kaufvertrag entscheidet mit, ob der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei bleibt.

Müssen Sie Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Hamburg verkaufen oder eine geerbte Immobilie loswerden wollen? Bei Immobilien entscheiden darüber zwei Daten aus notariellen Verträgen und die Frage, wer zuletzt darin gewohnt hat. Die Regeln sind Bundesrecht und gelten in Hamburg wie überall.

Kurz gesagt

Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf in dieser Zeit, wenn Sie Wohnung oder Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Haben Sie die Immobilie unentgeltlich geerbt oder geschenkt bekommen, zählen Kaufdatum und Eigennutzung des Vorbesitzers. Hat Ihre Mutter also bis zuletzt selbst darin gewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei, auch wenn die Wohnung bis zum Verkauf leer steht und Sie sie nicht vermieten.

Nach geltendem Recht bleibt Ihr Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr unter 1.000 Euro liegt.

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Ob ein Gewinn entsteht und wie hoch er wäre, hängt am Preis, den Ihre Immobilie heute erzielt. Wenn Sie möchten, stellen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage einen Makler vor, der den Wert bei Ihnen vor Ort einschätzt, ohne dass Sie dafür zahlen. Für den Kontakt bezahlt er uns, weil er hofft, den Verkaufsauftrag zu bekommen. Ob Sie ihn erteilen, entscheiden allein Sie.

Spekulationssteuer auf Immobilien fällt nur in den ersten zehn Jahren an

Spekulationssteuer ist der Alltagsname für die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Verkauf (§ 23 EStG). Bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung fällt sie an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Auch innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie selbst darin gewohnt haben, wie im nächsten Abschnitt beschrieben.

Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei, gleich wie hoch er ist, sofern Sie nicht gewerblich mit Grundstücken handeln (siehe Fragen). Der Gewinn zählt zu Ihren übrigen Einkünften, und Sie versteuern ihn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Welche Tage zählen? Maßgeblich ist jeweils der Tag, an dem beide Seiten den Kaufvertrag beim Notar bindend geschlossen haben (Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. Februar 2015, IX R 23/13). Der Tag des ersten Vertrags zählt dabei nicht mit, und die Frist endet mit Ablauf des gleichen Kalendertags zehn Jahre später (§ 108 Abgabenordnung mit §§ 187 und 188 BGB).

Ein Beispiel. Eine Eigentümerin hat ihre Hamburger Wohnung am 14. März 2019 gekauft und seitdem vermietet. Ihre Frist endet mit Ablauf des 14. März 2029. Unterschreibt sie den Verkaufsvertrag an diesem Tag, ist der Gewinn steuerpflichtig. Einen Tag später ist er steuerfrei.

Wer selbst darin wohnt, verkauft auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei

Innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie entweder vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Die Ausnahme gilt für das Haus oder die Wohnung samt dem dazugehörigen Grund, nicht für ein unbebautes Grundstück. Für die zweite Möglichkeit kann gut ein Jahr am Stück genügen.

Gezählt werden Kalenderjahre. Nach dem Bundesfinanzhof reicht ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt und nur das mittlere ganz ausfüllt (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Wer im Dezember 2025 einzieht, das ganze Jahr 2026 und bis zum Verkauf im Januar 2027 dort wohnt, erfüllt die Regel.

Die Lücke ist gefährlich. Das Bundesfinanzministerium (BMF) nennt in seinem Schreiben vom 5. Oktober 2000 einen Fall, in dem schon eine kurze Vermietung im mittleren Jahr den Gewinn steuerpflichtig macht (Rz. 25). Ein Leerstand zwischen Auszug und Verkauf schadet nach Auffassung des BMF dagegen nicht, wenn Sie im Jahr des Auszugs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben.

Selbst bewohnt ist die Wohnung, wenn Sie allein, mit der Familie oder gemeinsam mit einem Dritten darin leben (BMF, Rz. 22). Auch eine Zweitwohnung zählt, wenn sie Ihnen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht und nicht zur Vermietung bestimmt ist (BFH, IX R 37/16).

Überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind, gilt das als eigene Nutzung, wenn Sie für dieses Kind während der ganzen Zeit, die für die Steuerfreiheit zählt, Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hatten (BMF, Rz. 23). Wohnen dort Ihre Eltern oder andere Angehörige, ist es keine eigene Nutzung, auch wenn sie nichts zahlen.

Wer eine selbst bewohnte Immobilie erbt, verkauft in der Regel steuerfrei

Erben Sie eine Wohnung, in der der Vorbesitzer bis zuletzt selbst gewohnt hat, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei unentgeltlichem Erwerb zählen Kaufdatum und Eigennutzung des Vorbesitzers mit (§ 23 EStG; BMF, Rz. 26). Ein Leerstand bis zum Verkauf schadet nach Auffassung des BMF nicht, wenn der Vorbesitzer im Jahr, in dem seine Eigennutzung endete, und in den beiden Jahren davor darin gewohnt hat und Sie nicht zwischendurch vermieten.

Zog er vorher aus, etwa in ein Pflegeheim, zählt das Jahr des Auszugs, nicht das Todesjahr. Hat der Vorbesitzer die Wohnung seit seinem Kauf ununterbrochen selbst bewohnt, gilt das auch bei kürzerer Wohndauer. Für den Leerstand danach verlangt das BMF dann, dass Sie die Verkaufsabsicht nachweisen (Rz. 25). Zwei Fallen gibt es. Vermieten Sie die Wohnung zwischen Erbfall und Verkauf, auch nur kurz, kann die Steuerfreiheit entfallen. Und zahlen Sie Miterben aus, kaufen Sie deren Anteile.

Das BMF behandelt den ausgezahlten Teil als entgeltlich erworben und setzt dafür die tatsächlich gezahlten Beträge als Anschaffungskosten an (Rz. 30). Für diesen Teil kann mit der Erbauseinandersetzung eine eigene Frist beginnen. Eine Schenkung mit Gegenleistung, etwa einem Ausgleich an Geschwister, ist ebenfalls teilweise entgeltlich (Rz. 30 und 31). Lassen Sie das von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen, bevor Sie verkaufen. Was Erben außer der Spekulationssteuer vor dem Verkauf klären müssen, von Erbnachweis über Miterben bis Erbschaftsteuer, steht im Beitrag Haus geerbt verkaufen in Hamburg.

Anders liegt der Fall, wenn niemand selbst darin gewohnt hat. Ihr Vater hat 2018 eine Wohnung in Hamburg gekauft und vermietet, Sie erben sie 2025 und verkaufen 2026. Seit seinem Kaufvertrag sind nicht mehr als zehn Jahre vergangen, also ist der Gewinn steuerpflichtig. Ohne Steuer verkaufen Sie nach dieser Regel frühestens 2028. Wie lange Sie selbst Eigentümer waren, spielt keine Rolle. Den alten Kaufvertrag des Vorbesitzers brauchen Sie in jedem Fall, denn er zeigt, wann die Frist begann.

Das Finanzamt besteuert den Gewinn und rechnet die Abschreibung wieder hinzu

Wer die Spekulationssteuer berechnen will, ermittelt zuerst den Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten minus Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Haben Sie die Immobilie vermietet, mindern die dabei abgezogenen Abschreibungen Ihre Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch um genau diesen Betrag. Darauf zahlen Sie Einkommensteuer zu Ihrem persönlichen Satz.

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis die Nebenkosten des Kaufs und spätere Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 255 Handelsgesetzbuch, auf den das BMF in Rz. 28 verweist). Bewahren Sie Rechnungen über größere Umbauten deshalb auf. Werbungskosten sind hier Ausgaben, die mit dem Verkauf zusammenhängen und nicht schon zu den Anschaffungskosten oder zu einer anderen Einkunftsart gehören (Rz. 29).

Zurück zur Eigentümerin, die 2019 gekauft und vermietet hat. Kauf- und Verkaufspreis stammen aus derselben amtlichen Reihe, dem Mittelwert der vom Gutachterausschuss ausgewerteten Verkäufe von Eigentumswohnungen in Hamburg (Alt- und Neubau nicht getrennt), laut Immobilienmarktbericht Hamburg 2026. Er lag 2019 bei 461.000 Euro und 2025 bei 515.000 Euro. Die Werte beschreiben jedes Jahr andere Wohnungen. Ihre eigene Wohnung kann sich deshalb ganz anders entwickelt haben.

Posten (Beispiel) Betrag
Verkaufspreis 2026, angesetzt mit dem Mittelwert 2025 515.000 €
minus Verkaufskosten ohne Maklerprovision (Annahme) − 2.000 €
minus Anschaffungskosten nach Abschreibung (Rechnung unten) − 451.000 €
Gewinn 62.000 €
Kaufpreis 2019, angesetzt mit dem Mittelwert 2019 461.000 €
plus Nebenkosten des Kaufs (Annahme) + 30.000 €
minus in der Vermietungszeit abgezogene Abschreibung (Annahme) − 40.000 €
Anschaffungskosten nach Abschreibung 451.000 €
Einkommensteuer auf den Gewinn bei 42 % Grenzsteuersatz (Tarif 2026, Grundtarif) 26.040 €
Rechenbeispiel, keine Steuerberechnung für Ihren Fall. Kauf- und Verkaufspreis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Kap. 3.3 (Mittelwerte 2019 und 2025); übrige Beträge angenommen. Rechenweg: § 23 Abs. 3 EStG; Steuersatz: § 32a Abs. 1 EStG.

Ohne die Abschreibung läge der Gewinn bei 22.000 Euro. Die Differenz ist die Abschreibung. Die 26.040 Euro gelten nur, wenn das zu versteuernde Einkommen der Eigentümerin ohne den Gewinn schon über 69.878 Euro liegt und mit dem Gewinn 277.825 Euro nicht übersteigt. In dieser Spanne verlangt der Tarif 2026 für Alleinstehende 42 Cent je zusätzlichen Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Hätte die Eigentümerin die Wohnung seit 2024 durchgehend selbst bewohnt und 2026 verkauft, bliebe der Gewinn steuerfrei.

Die Freigrenze von 1.000 Euro ändert an diesem Beispiel nichts. Nach geltendem Recht bleiben Gewinne nur steuerfrei, wenn Ihr Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 EStG). Anders als einen Freibetrag zieht das Finanzamt die Freigrenze nicht ab. Bei 999 Euro Gesamtgewinn zahlen Sie nichts, bei 1.000 Euro versteuern Sie den ganzen Betrag.

Fünf Fragen vor dem Notartermin zeigen, ob Warten Steuer spart

Klären Sie vor dem Notartermin fünf Fragen: Liegen mehr als zehn Jahre zwischen den Verträgen? Haben Sie selbst darin gewohnt? Haben Sie geerbt oder geschenkt bekommen? Wie hoch wäre der Gewinn? Bleibt Ihr Gesamtgewinn des Jahres unter 1.000 Euro? Mit dem Verkaufsvertrag steht das zweite Datum fest, danach lässt sich nichts mehr ändern. Was beim Notar vom Vertragsentwurf bis zur Umschreibung im Grundbuch geschieht, beschreibt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg.

  1. FristMehr als zehn Jahre zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag, taggenau gerechnet? Dann steuerfrei, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
  2. EigennutzungSeit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor? Dann steuerfrei.
  3. Erbe oder SchenkungUnentgeltlich erworben? Dann zählen Kaufdatum und Eigennutzung des Vorbesitzers. Ausgleichszahlungen prüfen lassen.
  4. GewinnVerkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten, bei Vermietung plus abgezogene Abschreibung.
  5. FreigrenzeGesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro? Dann steuerfrei.

Was legal hilft, folgt aus diesen Fragen. Endet die Frist bald, können Sie den Verkaufsvertrag auf einen Tag nach ihrem Ablauf legen. Wer selbst einzieht, kann über die Kalenderjahr-Regel steuerfrei verkaufen, wenn er spätestens im vorletzten Kalenderjahr vor dem Verkauf einzieht und bis zum Verkauf bleibt. Verträge mit aufschiebender Bedingung gelten als Verkauf am Tag der Unterschrift, auch wenn die Bedingung erst nach Ablauf der Frist eintritt (Bundesfinanzhof, IX R 23/13).

Für den Verkaufspreis brauchen Sie eine belastbare Zahl. Wie Gutachterausschuss und Sachverständige einen Wert herleiten und wie weit Sie mit Hamburger Daten selbst kommen, erklärt unser Beitrag Immobilienwert berechnen. Welche Papiere Sie für den Verkauf brauchen, darunter den alten Kaufvertrag, zeigt der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf. Wer die Wohnung selbst bewohnt und verkauft, findet Zeitplan, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und Unterlagen im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Hamburg.

Leitfaden: Immobilie in Hamburg selbst einschätzen

Schritt für Schritt zu einer ersten Preisvorstellung für Wohnung oder Haus, mit Arbeitsblatt zum Ausfüllen und den wichtigsten Hamburger Quellen.

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Rechnen Sie mit einem steuerpflichtigen Gewinn, lassen Sie das von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen, bevor Sie den Verkaufsvertrag unterschreiben. Welche weiteren Steuern beim Hausverkauf eine Rolle spielen und wen sie treffen, zeigt der Beitrag Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?.

Was Eigentümer in Hamburg zur Spekulationssteuer fragen

Ich verkaufe mit Verlust. Kann ich ihn verrechnen?

Nur eingeschränkt. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gleicht das Finanzamt nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften im selben Kalenderjahr aus. Was übrig bleibt, mindert entsprechende Gewinne des Vorjahres oder späterer Jahre, nicht aber Ihren Lohn oder Ihre Mieteinnahmen (§ 23 Abs. 3 EStG).

Gilt die Freigrenze für Ehepaare doppelt?

Bei der Zusammenveranlagung prüft das Finanzamt die Freigrenze für jeden Ehegatten gesondert (BMF, Rz. 41). Was einer nicht ausschöpft, kann der andere nicht nutzen. Verluste des einen Ehegatten gleicht das Finanzamt mit Gewinnen des anderen aus privaten Veräußerungsgeschäften aus, sofern diese nicht ohnehin unter der Freigrenze bleiben.

Ich verkaufe mehrere Wohnungen. Gilt dann noch die Zehn-Jahres-Frist?

Nicht unbedingt. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, handelt nach dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004 grundsätzlich gewerblich, und zwar mit allen Verkäufen, auch den ersten drei. Mitgezählt werden Objekte, die in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf erworben, gebaut oder modernisiert wurden, wenn bei Erwerb oder Bau zumindest bedingt eine Verkaufsabsicht bestand. Dann ist der Gewinn auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, denn die Zehn-Jahres-Frist gilt nur für private Verkäufe (§ 23 Abs. 2 EStG).

Selbst bewohnte Objekte zählen grundsätzlich nicht. Haben Sie weniger als fünf Jahre darin gewohnt, zählt das Objekt nur dann nicht mit, wenn Sie nachweisen, dass Sie auf Dauer bleiben wollten und der Verkauf auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte.

Quellen