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Unterlagen zum Hausverkauf: Was Sie in Hamburg wo bekommen

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Unterlagen für den Hausverkauf: aufgeschlagener Ordner mit Grundriss eines Reihenhauses und Flurkarte, daneben Mappe, Büroklammer und Stift
Mit KI erstellt. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet in Hamburg 10 Euro, die Einsicht am Bildschirm im Amtsgericht nichts.

Nehmen wir einen Eigentümer in Rahlstedt, der sein Reihenhaus aus dem Jahr 1968 verkaufen will. Grundriss, alten Kaufvertrag und Handwerkerrechnungen hat er im Schrank. Die übrigen Unterlagen für den Hausverkauf liegen bei Hamburger Ämtern, und jedes Amt hat eigene Wege und Wartezeiten.

Kurz gesagt

Für den Hausverkauf in Hamburg brauchen Sie einen Energieausweis, einen Grundbuchauszug, die Flurkarte, eine Baulastenauskunft und Unterlagen aus der Bauakte, auf Wunsch des Käufers auch eine Altlastenauskunft. Dazu kommen eigene Papiere wie Grundriss und Wohnflächenberechnung, bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Hausverwaltung. Für eine erste Einschätzung des Werts reichen Ihre eigenen Unterlagen.

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Über unsere kostenlose Anfrage vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen Makler, der Ihre Immobilie vor Ort kostenlos einschätzt. Er bezahlt uns für den Kontakt, weil er sich den Verkaufsauftrag erhofft, und Sie entscheiden frei. Gerichtlich verwertbar ist eine Einschätzung nicht, ein Gutachten nach anerkannten Verfahren dagegen schon. Bei einer Erbschaft oder Schenkung können Sie dem Finanzamt im Zweifel ein eigenes Gutachten vorlegen.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus oder Wohnung brauchen, wo Sie sie in Hamburg bekommen und was sie kosten.

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Für eine erste Bewertung reicht, was Sie zu Hause haben

Für eine erste Einschätzung des Werts brauchen Sie keine Post vom Amt. Sie beschreiben die Immobilie mit dem, was Sie zu Hause haben, also mit Grundriss, Wohnflächenberechnung, altem Kaufvertrag und den Rechnungen über Modernisierungen. Den Bodenrichtwert Ihrer Lage zeigt BORIS.HH, die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses, kostenlos und ohne Voraussetzungen. Das mittlere Preisniveau Ihres Stadtteils für gebrauchte Wohnungen und Häuser zeigt unser Preisatlas für Hamburg (Stand Januar 2024).

Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Grundstück, das für Ihre Zone typisch ist. Wissen Sie von einem Wohnrecht oder Wegerecht in Abteilung II Ihres Grundbuchs oder von einer Baulast, nennen Sie es bei der Bewertung. Baulasten beeinflussen nach Angabe der Stadt den Wert eines Grundstücks. Den Nachweis vom Amt brauchen Sie dafür nicht.

Ein amtliches Gutachten ist etwas anderes. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg berechnet dafür laut Gebührenordnung 2026 einen Grundbetrag von 6.000 Euro netto, dazu 0,2 Prozent des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts. Die Rechenwege dahinter erklärt unser Beitrag über die Verfahren der Immobilienbewertung.

Unterlagen für den Hausverkauf: Hamburg verteilt sie auf mehrere Ämter

In Hamburg kommen die amtlichen Unterlagen aus verschiedenen Häusern. Den Grundbuchauszug gibt das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht aus. Flurkarte und Baulastenauskunft bestellen Sie online beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV). Die Bauakte mit Baugenehmigung und Plänen liegt im Bauaktenarchiv des Bezirksamts, die Altlastenauskunft gibt die zuständige Behörde.

Unterlage Wo in Hamburg Kosten Dauer Wann nötig
Energieausweis nach § 88 GModG berechtigte Aussteller Angebot des Ausstellers nach Absprache spätestens bei der ersten Besichtigung
Grundbuchauszug Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht oder Notariat 10 € einfach, 20 € beglaubigt; Einsicht am PC kostenlos keine Angabe der Stadt wenn Interessenten ernst machen
Liegenschaftskarte (Flurkarte) LGV, Online-Portal Liegenschaftskataster oder Servicezentren der Bezirksämter 39 € je Auszug online innerhalb eines Tages wenn Käufer Grenzen und Größe prüfen
Baulastenauskunft LGV, Online-Portal Liegenschaftskataster 55 € je Flurstück; bei eingetragenen Baulasten 24 € und mehr für Auszüge bis zu 3 Arbeitstage spätestens für die Finanzierung des Käufers
Bauakte mit Baugenehmigung und Plänen Bauaktenarchiv des Bezirksamts, mit Termin 40 € Einsicht je Band, Kopien extra Wartezeit je nach Auslastung wenn Käufer die Genehmigung prüfen
Altlastenauskunft Altlasthinweiskataster, auf Antrag nach Umweltgebührenordnung 1–2 Monate wenn Käufer Altlasten abfragen
Bodenrichtwert BORIS.HH im Geoportal Hamburg Ausdruck kostenlos wenige Minuten vor der Preisfindung
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsbelege eigene Unterlagen; fehlende Pläne aus der Bauakte zu Hause keine Gebühr sofort, wenn vorhanden ab Beginn der Vermarktung
Quellen: Hamburg Service (hamburg.de), Justiz-Portal Hamburg, Gebührenordnung GebOVerm 2026, Gebäudemodernisierungsgesetz (abgerufen 04.10.2026)

Grundbuchauszug in Hamburg beim Amtsgericht

Ein Grundbuchauszug ist die Abschrift des Grundbuchs. Er zeigt Lage und Größe des Grundstücks, die Eigentümer (Abteilung I), Lasten wie Wohn- oder Wegerechte (Abteilung II) und Grundschulden oder Hypotheken (Abteilung III). Ihn bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung). Welches Amtsgericht für Rahlstedt oder Ihren Stadtteil zuständig ist, ermitteln Sie auf der Grundbuch-Seite von Hamburg Service über die Objektadresse. Im Amtsgericht sehen Sie das Grundbuch gebührenfrei am Bildschirm ein. Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Flurkarte in Hamburg beim LGV

Die Liegenschaftskarte, im Alltag Flurkarte genannt, zeigt die Flurstücke mit ihren Grenzen und trägt die Flurstücksnummer. Sie bestellen sie beim LGV im Online-Portal Liegenschaftskataster oder in den Servicezentren der Bezirksämter. Per E-Mail, Post, Fax oder Telefon lässt sie sich nicht bestellen. Online liefert der LGV Produkte ohne Prüfung eines berechtigten Interesses innerhalb eines Tages. Ein Auszug kostet 39 Euro (GebOVerm 2026).

Baulastenverzeichnis Hamburg: nur als Auszug

Ist für Ihr Grundstück eine Baulast eingetragen, müssen Sie laut Stadt bestimmte Dinge tun, dulden oder unterlassen, zum Beispiel eine Abstandsfläche oder eine Stellplatzfläche übernehmen. Die Baulast gilt auch für jeden späteren Eigentümer (§ 83 Hamburgische Bauordnung). Das Gesetz kennt ein Einsichtsrecht bei berechtigtem Interesse; nach Angabe der Stadt gibt es in Hamburg aber nur Auszüge über das Online-Portal des LGV.

Die Bescheinigung kostet 55 Euro je Flurstück. Sind Baulasten eingetragen, kommen für die Auszüge 24 Euro hinzu, und je mehr Baulasten auf dem Flurstück liegen, desto höher die Gebühr. Für eine Finanzierung braucht die Bank eine aktuelle Auskunft, schreibt die Stadt.

Bauakte im Bauaktenarchiv des Bezirksamts

Zur Bauakte gehören alle Schriftstücke und Zeichnungen, die bei Bauvorhaben auf dem Grundstück entstanden sind, auch Baugenehmigung und Pläne. Rahlstedt gehört zum Bezirk Wandsbek. Dort vereinbaren Sie den Termin schriftlich oder telefonisch. Online buchen lässt sich die Einsicht laut Stadt bisher nur beim Bezirksamt Eimsbüttel, für die übrigen Bezirke ist das in Klärung. Die Einsicht kostet 40 Euro je Band, Kopien je nach Aufwand extra.

Kommt ein Bevollmächtigter, muss die Vollmacht vom Eigentümer stammen; eine von der Hausverwaltung ausgestellte Vollmacht reicht nicht. Käufern rät die Bundesnotarkammer, anhand der Baugenehmigung zu prüfen, ob das Haus rechtmäßig errichtet ist.

Altlastenauskunft: die längste Wartezeit

Hamburg führt ein Altlasthinweiskataster für altlastverdächtige Flächen. Im Antrag nennen Sie Namen, Anschrift und Flurstücksnummer. Die Bearbeitung dauert laut Stadt je nach Umfang ein bis zwei Monate ab vollständigem Antrag. Gebühren nach der Umweltgebührenordnung können anfallen.

Den Energieausweis brauchen Sie vor der ersten Besichtigung

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Sie legen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor, ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie. So regelt es § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz). Ein Ausweis gilt zehn Jahre.

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis beruht auf dem berechneten Energiebedarf des Gebäudes, der Verbrauchsausweis auf dem erfassten Verbrauch. Für einen Verbrauchsausweis braucht der Aussteller Heizkosten- oder Energieabrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten; legen Sie diese früh bereit.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 einging, schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor. Das betrifft das Rahlstedter Reihenhaus aus dem Jahr 1968. Ausgenommen wäre es nur, wenn es schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllte oder spätere Modernisierungen es mindestens auf dieses Niveau gebracht haben. Für Baudenkmäler gelten die Vorlagepflichten beim Verkauf nicht.

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig. Das gilt auch, wenn in einer Immobilienanzeige die Pflichtangaben aus dem Ausweis fehlen. Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 GModG). Zum 1. Januar 2027 ändert das GModG die Regeln zum Energieausweis. Wer danach verkauft, prüft den dann geltenden Stand mit dem Aussteller.

Bei einer Eigentumswohnung kommen die Papiere der Verwaltung dazu

Für den Wohnungsverkauf brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dazu gehören die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen mit der Beschluss-Sammlung. Fast alles davon liegt bei der Hausverwaltung, die Sie früh um Kopien bitten.

Teilungserklärung

Was Ihnen gehört

Mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan regelt sie, was zu Ihrer Wohnung gehört und welche Regeln im Haus gelten.

  • bei der Hausverwaltung erfragen
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung dazulegen

Protokolle und Beschlüsse

Was beschlossen ist

Die Versammlung tagt mindestens einmal im Jahr. Die dort gefassten Beschlüsse stehen im Protokoll und in der Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG).

  • Protokolle der letzten Jahre
  • Kostenvoranschläge für geplante Maßnahmen
  • Nachweise über erledigte Sanierungen

Wirtschaftsplan und Abrechnung

Was das Wohnen kostet

Der Verwalter erstellt sie je Kalenderjahr. Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 WEG).

  • Höhe des Hausgelds
  • Schulden der Gemeinschaft, falls vorhanden

Die Bank des Käufers verlangt bei einer Eigentumswohnung in der Regel eine Kopie der Teilungserklärung, dazu den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung der Gemeinschaft. Bitten Sie die Verwaltung deshalb um Kopien, sobald Sie Ihre Wohnung in Hamburg verkaufen wollen. Ist die Immobilie vermietet, legen Sie Kaufinteressenten außerdem die Mietverträge und Nachweise über die Mieteinnahmen vor. Den ganzen Ablauf für selbstgenutzte Wohnungen beschreibt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Hamburg.

Was lange dauert, stoßen Sie zuerst an

Die längste Bearbeitungszeit, die Hamburg angibt, hat die Altlastenauskunft mit ein bis zwei Monaten. Flurkarte und Baulastenauskunft liefert der LGV online spätestens nach drei Arbeitstagen. Altlastenauskunft und Bauakte beantragen Sie deshalb, sobald der Verkauf feststeht, damit die Antworten schon vorliegen, bevor die ersten ernsthaften Interessenten danach fragen.

Wie die Unterlagen in den Ablauf vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe passen, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg. Was Sie dem Käufer zum Zustand des Hauses sagen müssen, auch wenn Sie die Haftung ausschließen, erklärt der Beitrag Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf. Steht das Haus auf einem Erbbaugrundstück, kommen der Erbbaurechtsvertrag und je nach Vertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers hinzu: Erbbaurecht verkaufen in Hamburg.

  1. Ordner sichtenGrundriss, Wohnflächenberechnung, Kaufvertrag, Heizkostenabrechnungen und Rechnungen zusammensuchen, dazu den Bodenrichtwert aus BORIS.HH.
  2. Flurkarte bestellenOnline beim LGV, innerhalb eines Tages. Kennen Sie die Flurstücksnummer nicht, finden Sie sie dort.
  3. Altlastenauskunft beantragenDen Antrag mit der Flurstücksnummer stellen. Die Antwort braucht ein bis zwei Monate.
  4. Bauakte oder VerwaltungFür das Haus einen Termin im Bauaktenarchiv vereinbaren, für die Wohnung die Verwaltung um Kopien bitten.
  5. Energieausweis klärenGültigkeit prüfen, sonst rechtzeitig vor der ersten Besichtigung ausstellen lassen.
  6. Grundbuch und BaulastenAuszüge bestellen, wenn Interessenten ernst machen. Die Baulastenauskunft verlangt die Bank des Käufers.

Was kosten die amtlichen Papiere, wenn Sie ein Haus in Hamburg verkaufen? Nehmen wir das Reihenhaus in Rahlstedt auf einem einzigen Flurstück, dessen Bauakte aus einem Band besteht. Einfacher Grundbuchauszug 10 Euro, Liegenschaftskarte 39 Euro, Baulastenbescheinigung 55 Euro und Bauakteneinsicht 40 Euro ergeben zusammen 144 Euro. Ist eine Baulast eingetragen, kommen für die Auszüge mindestens 24 Euro hinzu. Kopien und Energieausweis kommen hinzu.

Finanztip nennt für den Start der Vermarktung „vor allem die folgenden zwei bis drei Unterlagen“, darunter Grundriss und Energieausweis. Wie Sie BORIS.HH bedienen, zeigt unser Beitrag zum Bodenrichtwert in Hamburg.

Was Eigentümer in Hamburg zu den Unterlagen fragen

Kann ich den Grundbuchauszug in Hamburg online bestellen?

Das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht nimmt Anträge persönlich oder per Brief oder Fax an, nicht per E-Mail. Private Online-Dienste handeln laut Justiz-Portal Hamburg nicht im Auftrag der Grundbuchämter und können spürbare Zusatzkosten verursachen.

Darf ein Kaufinteressent selbst ins Grundbuch sehen?

In der Regel nur mit Ihrer schriftlichen Vollmacht. Ohne sie braucht er sachliche Gründe oder ein nachgewiesenes berechtigtes Interesse, und die Stadt Hamburg schreibt dazu wörtlich: „Die reine Neugier oder ein Kaufinteresse genügen nicht.“ Bei der Beschluss-Sammlung einer Eigentümergemeinschaft braucht ein Dritter ebenfalls die Ermächtigung eines Eigentümers.

Ich habe geerbt. Welche Unterlagen kommen dazu?

Die Erbfolge weisen Sie dem Grundbuchamt nach § 35 Grundbuchordnung mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach. Beruht das Erbe auf einem Testament in einer öffentlichen Urkunde, etwa einem notariellen Testament, genügen dieses Testament und die Niederschrift über seine Eröffnung.

Muss ich auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlen?

Das kann sein. Nach § 23 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie in dieser Zeit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt die Anschaffung durch den Vorgänger, dessen Frist also weiterläuft. Fristberechnung, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel finden Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Legen Sie den alten Kaufvertrag bereit und lassen Sie das von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Quellen