Zum Inhalt springen
hamburg-immobilienbewertung.defür Eigentümer, kostenlos

Ratgeber › Besondere Fälle

Vermietete Wohnung verkaufen in Hamburg: Was mit dem Mietvertrag passiert

Veröffentlicht am , aktualisiert am

Vermietete Wohnung verkaufen in Hamburg: Backsteinhaus mit bewohntem Fenster, davor Mappe und Wohnungsschlüssel auf einem Holztisch
Mit KI erstellt. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über.

Eine vermietete Wohnung können Sie verkaufen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der Mietvertrag endet dadurch nicht: Der Käufer übernimmt ihn. Dieser Beitrag zeigt, was das für Kündigung, Vorkaufsrecht und Käufersuche bedeutet und was in Hamburg zu beachten ist.

Kurz gesagt

Verkauft der Vermieter vermieteten Wohnraum an einen Dritten, tritt der Käufer für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und zieht nicht aus. Ein Vorkaufsrecht hat er nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll (§ 577 BGB).

Wir, das ist ZENVAR aus Meerbeck, sind kein Makler und erstellen keine Gutachten. Wenn Sie möchten, stellen wir Ihnen über die kostenlose Anfrage einen Makler vor, der Ihre Wohnung vor Ort einschätzt, ohne dass Sie dafür zahlen. Für den Kontakt bezahlt er uns, weil er hofft, den Verkaufsauftrag zu bekommen. Ob Sie ihn erteilen, entscheiden allein Sie.

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über

Das Gesetz sagt es in einem Satz: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag läuft also mit dem bisherigen Inhalt weiter.

Kommt der Käufer seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nach, haftet der bisherige Vermieter dem Mieter für den Schaden wie ein Bürge. Die Haftung endet, wenn der Mieter vom Eigentumswechsel durch eine Mitteilung des Vermieters erfährt und nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Teilen Sie dem Mieter den Verkauf deshalb mit.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Nur, wenn er einen gesetzlichen Kündigungsgrund hat, etwa Eigenbedarf. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, darf sich der Käufer drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Gleiches gilt bei einem Verkauf an mehrere Käufer oder eine Personengesellschaft (Abs. 1a), es sei denn, die Käufer gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an.

Länder können die Frist in Gebieten mit besonders knappem Mietwohnraum per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Für Hamburg nennt der Mieterverein zu Hamburg in einem Infoblatt von 2020 eine Sperrfrist von zehn Jahren. Ob die Verordnung heute unverändert gilt, sollten Sie vor dem Verkauf prüfen, zum Beispiel beim Mieterverein oder bei einer Anwältin. Käufer, die selbst einziehen wollen, werden danach fragen.

Situation Folge für den Verkauf Rechtsgrundlage
Wohnung bleibt vermietet Mietvertrag geht auf den Käufer über, Mieter muss nicht zustimmen § 566 Abs. 1 BGB
Wohnung wurde nach Einzug des Mieters umgewandelt Käufer darf nicht wegen Eigenbedarf kündigen, mindestens drei Jahre ab Verkauf; Länder können verlängern § 577a Abs. 1 und 2 BGB
Wohnung wurde nach Einzug umgewandelt oder soll umgewandelt werden Mieter hat ein Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 BGB
Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige Kein Vorkaufsrecht des Mieters § 577 Abs. 1 BGB
Zusammenfassung der Rechtslage, keine Rechtsberatung für Ihren Fall.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an der Wohnung nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und sie dann an einen Dritten verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB). Bei einer Eigentumswohnung, die schon bei Mietbeginn Wohnungseigentum war, entsteht es nicht. Verkaufen Sie an ein Familien- oder Haushaltsmitglied, entfällt es ebenfalls.

Besteht das Recht, muss der Verkäufer oder der Käufer den Mieter über den Vertragsinhalt und das Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Lassen Sie den Vertragsentwurf deshalb vom Notar daraufhin prüfen.

Welche Käufer kommen infrage?

Ein Mieter, der sich nicht kündigen lässt, schränkt den Käuferkreis ein. Kapitalanleger übernehmen die Wohnung mitsamt Mietvertrag. Selbstnutzer wollen oft einziehen und scheiden bei einer Kündigungssperre aus. Den Verkauf an den Mieter selbst können Sie immer anbieten, auch wenn kein Vorkaufsrecht besteht.

Was die Wohnung wert ist, hängt auch an der vereinbarten Miete und am Mietvertrag. Eine allgemeine Prozentzahl für den Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung gibt es nicht. Die fünf Wege vom Preisatlas bis zum Gutachten, mit Kosten und Grenzen, vergleicht der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg. Eine Einschätzung vor Ort sieht den Mietvertrag, Zustand und Lage und kann beides einpreisen.

Ist die Immobilie nicht an einen Mieter vermietet, sondern mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet, gelten andere Regeln: Das Recht bleibt beim Verkauf bestehen und wirkt sich auf Käufer und Preis aus. Das erklärt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen in Hamburg.

Kann der Eigentümer nicht mehr selbst entscheiden, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, hängt der Verkauf an Vollmacht oder Betreuung. Wer dann unterschreiben darf, steht im Beitrag Haus verkaufen bei Pflegebedürftigkeit in Hamburg.

Steuern und Unterlagen

Bei einer vermieteten Wohnung zählt für die Spekulationssteuer vor allem die Zehn-Jahres-Frist, denn die Eigennutzung fehlt. Dazu kommt, dass die in der Vermietungszeit abgezogene Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Beides ist mit Rechenbeispiel im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt. Welche Papiere Sie für den Verkauf brauchen, zeigt der Beitrag Unterlagen zum Hausverkauf. Welche Mängel Sie dem Käufer nennen müssen und was ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag leistet, steht im Beitrag Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf. Den ganzen Ablauf vom Preis bis zur Schlüsselübergabe, mit Notar, Grunderwerbsteuer und Kostenverteilung, beschreibt der Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus oder Wohnung brauchen, wo Sie sie in Hamburg bekommen und was sie kosten.

PDF herunterladen 39 KB, kostenlos, ohne Anmeldung

Häufige Fragen

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, der Mieter braucht nicht zuzustimmen (§ 566 Abs. 1 BGB).

Sollte ich dem Mieter den Verkauf mitteilen?

Ja. Die Mitteilung begrenzt Ihre Bürgenhaftung für den Käufer. Sie endet, wenn der Mieter vom Eigentumswechsel durch Ihre Mitteilung erfährt und nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).

Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?

Nein. Nur wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige entfällt es (§ 577 Abs. 1 BGB).

Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?

Nach einer Umwandlung nach Einzug des Mieters frühestens nach der Sperrfrist von drei Jahren, in Gebieten mit Verordnung bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Ohne Umwandlung nach Einzug gelten die allgemeinen Kündigungsregeln.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen