Eigentumswohnung verkaufen Hamburg: Ablauf für Eigennutzer

Eigentumswohnung verkaufen Hamburg: Sie wohnen selbst in der Wohnung, die Familie wächst oder es zieht Sie ins Umland. Bei einer Eigentumswohnung hängt vieles an der Teilungserklärung und an der Eigentümergemeinschaft. Der Folgekauf gibt den Zeitplan vor. Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs beschreibt Immobilie verkaufen in Hamburg.

Rückwärts rechnen: Vom Wunschtermin zum Notartermin

Eine gesetzliche Reihenfolge von Kauf und Verkauf gibt es nicht. Der Verkauf braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), der Kauf der neuen Wohnung ebenso. Welche Reihenfolge sich anbietet, hängt an Ihrer Finanzierung: Solange die alte Wohnung nicht verkauft ist, ist ihr Wert als Eigenkapital gebunden.

Wer zuerst verkauft, kennt seinen Erlös und kann mit dem Käufer einen späteren Übergabetermin vereinbaren. Wer zuerst kauft, trägt eine Weile zwei Objekte und braucht oft eine Zwischenfinanzierung, einen kurzfristigen Bankkredit, der bis zum Verkaufserlös überbrückt. Klären Sie mit der Bank vor dem Kaufvertrag, zu welchen Konditionen sie das anbietet.

Angenommen, Sie wollen am 1. September einziehen, haben den Verkauf der alten Wohnung fest vereinbart und Ihr Darlehen läuft mit fester Zinsbindung:

1. 1. September: Einzug in die neue Wohnung.
2. 31. August: Übergabe der alten Wohnung an den Käufer, so im Kaufvertrag festgelegt.
3. Ende Mai: Sie kündigen das Darlehen vorzeitig. Die Frist beträgt drei Monate.
4. Vor dem Notartermin: Zustimmung zum Verkauf, falls die Teilungserklärung sie verlangt, und vollständige Unterlagen für den Käufer.
5. Davor: Wertermittlung (siehe unten), Exposé, Besichtigungen. Wie lange das dauert, hängt vom Markt ab.

Die vorzeitige Kündigung ist möglich, weil der Verkauf ein berechtigtes Interesse darstellt, frühestens sechs Monate nach Auszahlung des Darlehens. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, den Ersatz ihres Zinsschadens (§ 490 Abs. 2 BGB). Rufen Sie Ihre Bank an, bevor Sie einen Verkaufstermin zusagen, und lassen Sie sich Ablösebetrag und Entschädigung schriftlich nennen.

Sind seit dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme zehn Jahre vergangen, kündigen Sie mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung zu zahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Was sonst an Kosten auf Sie zukommt, steht unter Nebenkosten beim Hausverkauf in Hamburg.

Wert eingrenzen, bevor ein Makler einen Preis nennt

Zum Eingrenzen des Werts nehmen Sie Vergleichspreise aus Ihrem Stadtteil, prüfen Wohnfläche und Zustand und bedenken Zu- und Abschläge für Lage, Etage, Balkon und Rücklagen. Eine Anleitung bietet Immobilienwert ermitteln, Stadtteilwerte stehen in Immobilienpreise in Hamburg.

Als grobe Orientierung gibt der Immobilienmarktbericht Hamburg 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2024) einen Mittelwert von 6.283 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für verkaufte Eigentumswohnungen an, bei einer Stichprobe von 2.671. Für 2023 lag er bei 6.141 Euro. Der Wert mittelt über die ganze Stadt, Einzelobjekte weichen oft deutlich ab.

Eine Einschätzung vor Ort, ohne dass Sie sich binden, beschreibt Immobilie schätzen lassen in Hamburg. Haben Sie schon einen Maklervertrag unterschrieben, hilft Maklervertrag kündigen bei Laufzeit und Frist.

Die Teilungserklärung sagt, ob Sie um Zustimmung bitten müssen

In der Teilungserklärung, dem Gründungsdokument der Eigentümergemeinschaft, kann stehen, dass jeder Verkauf der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Juristen nennen das Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG). Wer der Dritte ist, legt die Teilungserklärung fest. Steht dort nichts, brauchen Sie keine Zustimmung.

Ist sie vorgeschrieben und fehlt noch, bleiben Verkauf und Kaufvertrag schwebend unwirksam. Sie werden gültig, sobald die Zustimmung nachgereicht wird. Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 und 3 WEG). Wer beim Notar ohne Zustimmung unterschreibt, hat also eine ungewisse Zeit lang keinen sicheren Vertrag. Stellen Sie den Antrag deshalb, sobald ein Käufer feststeht.

Die Eigentümer können die Beschränkung durch Beschluss auch ganz aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG). Verlangt jemand Geld für die Zustimmung, lassen Sie sich die Grundlage dafür schriftlich nennen.

Diese Unterlagen bekommen Sie von der Eigentümergemeinschaft

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Meist verwahrt sie die Hausverwaltung, bei der Sie anfragen. Interessenten wollen vor allem diese Papiere sehen:

• Teilungserklärung: Sie regelt, was zu Ihrer Wohnung gehört, welche Rechte Sie haben und ob für den Verkauf eine Zustimmung nötig ist.
• Niederschriften der Eigentümerversammlungen: Darin steht, was die Eigentümer beschlossen haben, etwa Sanierungen oder Sonderumlagen. Die Beschluss-Sammlung führt diese Beschlüsse fortlaufend auf. Einsehen darf sie auch ein Dritter, den Sie dazu ermächtigen (§ 24 Abs. 7 WEG).
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Der Plan nennt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Jahres, die Abrechnung die tatsächlichen. Aus ihnen ergibt sich Ihr monatliches Hausgeld.
• Vermögensbericht: Er zeigt, wie hoch die Rücklagen sind, vor allem die Erhaltungsrücklage, das Ansparguthaben für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.

Wer die Kosten der Gemeinschaft trägt, richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Eigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen haben. Auch bereits beschlossene Sonderumlagen werden so verteilt. Wer sie im Verhältnis zum Käufer trägt, regeln Sie im Kaufvertrag. Die komplette Mappe für Käufer und Bank beschreibt Unterlagen zum Hausverkauf. Hinzu kommt der Energieausweis: Liegt für das Gebäude kein gültiger vor, muss beim Verkauf einer ausgestellt werden. Sie legen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Vertragsschluss (§ 80 GEG).

Wer selbst wohnt, zahlt in der Regel keine Steuer auf den Gewinn

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Diese Zehnjahresfrist heißt Spekulationsfrist. Sie spielt keine Rolle, wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt haben oder wenn Sie darin im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor wohnten (§ 23 EStG).

Das Gesetz verlangt dafür eigene Wohnzwecke „ausschließlich“. Vermieten Sie ein Zimmer oder nutzen Sie eines gewerblich, zum Beispiel als Arbeitszimmer, sollten Sie das mit einer Steuerberaterin klären.

• Kauf 2019, Verkauf 2026, die ganze Zeit selbst bewohnt: Kein steuerpflichtiger Gewinn.
• Kauf 2019, Auszug Ende 2023, Verkauf 2026: In den Jahren 2024, 2025 und 2026 hat niemand selbst darin gewohnt. Die Zehnjahresfrist läuft bis 2029, der Gewinn ist steuerpflichtig. Ausnahme: Er liegt im Kalenderjahr unter 1.000 Euro.

Hintergründe erklärt Spekulationssteuer bei Immobilien, weitere Steuerarten behandelt Steuern beim Hausverkauf.

Bei vermieteter Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht

Ist die Wohnung vermietet, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Verkauft der Vermieter an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen, entfällt es (§ 577 BGB). Die Stadt hat bei Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Häufige Fragen

Brauche ich beim Verkauf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters?

Nur wenn die Teilungserklärung das vorschreibt, und zwar von den Personen, die dort genannt sind. Fehlt sie, ist der Vertrag zunächst in der Schwebe: Er wird erst wirksam, wenn die Zustimmung vorliegt. Lesen Sie die Klausel, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

Zahle ich Steuern, wenn ich die selbst bewohnte Wohnung verkaufe?

Meist nicht. Wer seit dem Kauf durchgehend selbst darin wohnt oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor, bleibt von der Besteuerung des Gewinns ausgenommen.

Muss beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen?

Ja. Ist für das Gebäude kein gültiger vorhanden, wird einer ausgestellt. Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Vertragsschluss.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, ja. Eine selbst bewohnte Wohnung ist nicht betroffen.

Quellen

Gesetzestexte wurden über die private Gesetzesseite LX Gesetze abgerufen, nicht über die amtliche Seite gesetze-im-internet.de, die für den Abruf gesperrt war.

• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 4 Formvorschriften. https://lxgesetze.de/weg/4 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 12 Veräußerungsbeschränkung. https://lxgesetze.de/weg/12 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 16 Nutzungen und Kosten. https://lxgesetze.de/weg/16 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 18 Verwaltung und Benutzung. https://lxgesetze.de/weg/18 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss. https://lxgesetze.de/weg/19 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift. https://lxgesetze.de/weg/24 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz, § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht. https://lxgesetze.de/weg/28 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Einkommensteuergesetz, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, Private Veräußerungsgeschäfte. https://lxgesetze.de/estg/23 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Baugesetzbuch, § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht. https://lxgesetze.de/baugb/24 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b Verträge über Grundstücke. https://lxgesetze.de/bgb/311b (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag. https://lxgesetze.de/bgb/488 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. https://lxgesetze.de/bgb/489 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht. https://lxgesetze.de/bgb/490 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Bürgerliches Gesetzbuch, § 577 Vorkaufsrecht des Mieters. https://lxgesetze.de/bgb/577 (abgerufen 11.10.2026)
• LX Gesetze: Gebäudeenergiegesetz, § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. https://lxgesetze.de/geg/80 (abgerufen 11.10.2026)
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (Herausgeber): Immobilienmarktbericht Hamburg 2025, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2024, Abschnitt 3.3, S. 39. Veröffentlichte PDF-Fassung, bereitgestellt von Hamburg Business: hamburg-business.com (PDF) (abgerufen 11.10.2026)