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Ratgeber › Besondere Fälle

Erbbaurecht verkaufen in Hamburg: Zustimmung und Zins

Veröffentlicht am

Einfamilienhaus mit Garten in einem Hamburger Wohngebiet, Symbolbild für ein Haus auf Erbbaugrund
Mit KI erstellt. Symbolbild: Einfamilienhaus mit Garten in einem Hamburger Wohngebiet.

Beim Erbbaurecht verkaufen übergeben Sie dem Käufer Ihr Haus samt dem Recht, es auf dem fremden Grundstück zu behalten. Der Boden bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers, und der muss dem Verkauf unter Umständen zustimmen. Der Käufer übernimmt außerdem den Erbbauzins und die Restlaufzeit, beides beeinflusst den Preis.

Kurz gesagt

Ein Erbbaurecht dürfen Sie verkaufen. Zuerst klären Sie, ob Ihr Vertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers verlangt. Ohne sie bleibt der Verkauf in der Schwebe. Lehnt der Eigentümer ohne ausreichenden Grund ab, kann das Amtsgericht an seiner Stelle zustimmen.

ZENVAR aus Meerbeck ist kein Makler und erstellt keine Gutachten. Über die Anfrage auf dieser Seite kann ein Makler Ihre Immobilie vor Ort einschätzen. Für die Vermittlung des Kontakts zahlt der Makler ZENVAR eine Vergütung. Ob Sie ihm einen Auftrag geben, entscheiden Sie. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Mit dem Erbbaurecht geht das Haus an den Käufer

Das Gesetz nennt das Erbbaurecht ein „veräußerliches und vererbliches Recht“ (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Sie dürfen es also verkaufen und vererben. Das Gebäude gehört rechtlich zum Erbbaurecht (§ 12 ErbbauRG), wer das Recht kauft, erhält damit das Haus.

Wem der Boden gehört, steht im Erbbaurechtsvertrag. Das Grundbuchamt führt dazu ein eigenes Blatt, das Erbbaugrundbuch. Legen Sie beide Dokumente zu den Unterlagen für den Hausverkauf, denn jeder Käufer will sie sehen.

In Hamburg kann der Eigentümer die Stadt sein: Sie vergibt Grundstücke im Erbbaurecht und bleibt laut Geschäftsbericht 2024 des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen „dauerhaft Eigentümerin der Flächen“.

Ohne Zustimmung des Eigentümers bleibt der Verkauf in der Schwebe

Der Vertrag kann vorsehen, dass Sie Ihr Recht nur mit Einverständnis des Grundstückseigentümers veräußern dürfen (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG). Gilt das bei Ihnen, sind Übertragung und Kaufvertrag zunächst unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG). Mit der Zustimmung werden sie wirksam.

Der Notar kann den Vertrag also schon vorher beurkunden, und er wird wirksam, sobald die Zustimmung nachgereicht ist. Ratsam bleibt es, den Eigentümer früh anzufragen, damit Sie dem Käufer eine verlässliche Auskunft geben. Soll die Bank des Käufers eine Grundschuld eintragen, kann der Vertrag auch dafür eine Zustimmung verlangen.

Wenn der Eigentümer ablehnt, kann das Amtsgericht zustimmen

Sie können die Zustimmung verlangen, wenn zwei Bedingungen zusammentreffen. Erstens darf der Zweck, für den das Erbbaurecht bestellt wurde, durch den Verkauf nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet werden. Zweitens muss der Käufer nach dem Gesetz „Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung“ der Vertragspflichten bieten (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG).

Lehnt der Eigentümer ohne ausreichenden Grund ab, ersetzt das Amtsgericht seine Zustimmung auf Ihren Antrag. Zuständig ist das Gericht am Ort des Grundstücks. Für diesen Antrag empfiehlt sich eine Anwältin für Immobilienrecht.

Der Erbbauzins ist das jährliche Entgelt für den fremden Grund

Den Erbbauzins zahlt der Erbbauberechtigte regelmäßig an den Eigentümer. Das Gesetz wendet darauf das Recht der Reallast an (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG). Eine Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, regelmäßige Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Ihr Käufer zahlt den Zins künftig, im Kaufvertrag wird festgehalten, welche weiteren Vertragspflichten er übernimmt.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Bei einem Bodenwert von 300.000 Euro und einem Satz von 1,3 Prozent ergäben sich 3.900 Euro im Jahr, also 325 Euro im Monat. Die Höhe in Ihrem Fall steht im Vertrag. Wie Bodenwerte in Hamburg eingeordnet werden, zeigt der Bodenrichtwert in Hamburg.

Der Eigentümer darf den Erbbauzins nur begrenzt erhöhen

Steht im Vertrag eine Erhöhungsklausel und dient das Haus dem Wohnen, ist der Anspruch auf Erhöhung begrenzt: Er besteht nur, soweit er nicht unbillig ist (§ 9a Abs. 1 ErbbauRG). Regelmäßig unbillig ist eine Erhöhung, die über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Änderungen des Grundstückswerts zählen grundsätzlich nicht.

Verlangen kann der Eigentümer die erste Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss, jede weitere frühestens drei Jahre nach der letzten.

Was Hamburg zum Erbbauzins veröffentlicht hat

Die Finanzbehörde nannte in einer Pressemitteilung vom 25. Juli 2023 für Wohnen einen Erbbauzins von 1,3 Prozent, für mindestens drei Jahre festgeschrieben. Ob dieser Satz heute noch gilt, belegt die Mitteilung nicht. Im Geschäftsbericht 2024 steht für Wohnnutzung „aktuell 1,3 % des Bodenwertes“. Beide Angaben stammen aus der Vergabepraxis der Stadt und lassen sich nicht auf Bestandsverträge übertragen.

Läuft das Erbbaurecht aus, zahlt der Eigentümer meist eine Entschädigung

Die Restlaufzeit bestimmt, wie lange der Käufer im Haus bleiben kann. Am Ende muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen. Der Vertrag darf die Höhe regeln oder die Entschädigung auch ausschließen (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG). Ein Käufer sollte deshalb wissen, was bei Ihnen vereinbart ist.

Eine Sonderregel schützt einen engen Fall: Wurde das Erbbaurecht bestellt, um den Wohnbedarf von Menschen mit geringem Einkommen zu decken, darf die Entschädigung nicht ausgeschlossen werden. Sie beträgt dann mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts, also des Verkehrswerts, den das Bauwerk bei Ablauf hat. Wäre es dann 150.000 Euro wert, wären das mindestens 100.000 Euro (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Ob Ihr Vertrag unter diese Regel fällt, ergibt sich aus dem Zweck, der dort für das Erbbaurecht genannt ist.

Unabhängig davon kann der Eigentümer die Zahlung vermeiden, indem er das Recht vor Ablauf für die voraussichtliche Lebensdauer des Gebäudes verlängert. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt der Anspruch auf Entschädigung (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).

Der Eigentümer kann das Erbbaurecht zurückverlangen, wenn der Vertrag es vorsieht

Der Vertrag kann festlegen, dass Sie das Erbbaurecht bei bestimmten Voraussetzungen auf den Eigentümer zurückübertragen müssen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Dieses Rückforderungsrecht heißt Heimfall. Wegen Zahlungsverzugs kommt er nur in Betracht, wenn der Rückstand mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreicht.

Fordert der Eigentümer das Recht zurück, schuldet er eine angemessene Vergütung. Der Vertrag darf sie regeln oder ausschließen. Anders ist es bei dem Wohnzweck für Menschen mit geringem Einkommen: Dort bleibt die Vergütung Pflicht und muss mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts des Erbbaurechts erreichen, wie bei der Entschädigung (§ 32 ErbbauRG).

Die Bank Ihres Käufers beleiht das Erbbaurecht im Rahmen des Vertrags

Die meisten Käufer finanzieren per Kredit. Die Bank sichert ihn mit einer Grundschuld, einem Pfandrecht am Erbbaurecht. Das Gesetz erlaubt, im Vertrag festzulegen, dass das Erbbaurecht „in einem bestimmten Umfang“ mit solchen Pfandrechten belastet werden darf, die dem Erbbauzins im Rang vorgehen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Ob und bis zu welcher Höhe das bei Ihnen gilt, prüft die Bank Ihres Käufers.

Ohne Notar kommt kein Erbbaurechtskauf zustande

Der Kaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 11 Abs. 2 ErbbauRG mit § 311b Abs. 1 BGB). Die Kosten rechnet Nebenkosten beim Hausverkauf in Hamburg vor. Wer das Recht geerbt hat, liest zusätzlich Haus geerbt: Verkauf in Hamburg.

Welche Zahlen aus dem Vertrag ein Käufer sehen will

Jeder Interessent fragt nach der Restlaufzeit, dem Erbbauzins mit Anpassungsklausel und der Entschädigung am Ende. Wie sich der Wert eines Hauses herleiten lässt, zeigt Immobilienwert berechnen. Eine Einschätzung vor Ort bekommen Sie über Immobilie schätzen lassen in Hamburg.

Fünf Schritte vom Vertrag zum Notartermin

  1. Besorgen Sie Erbbaurechtsvertrag und Erbbaugrundbuch.
  2. Lesen Sie die Klauseln zu Verkauf, Belastung, Erbbauzins und Laufzeit.
  3. Fragen Sie den Grundstückseigentümer schriftlich nach Zustimmung und Verfahren.
  4. Lassen Sie sich die Finanzierung Ihres Käufers bestätigen.
  5. Vereinbaren Sie den Notartermin.

Den gesamten Ablauf eines Verkaufs beschreibt Immobilie verkaufen in Hamburg.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf meines Erbbaurechts eine Genehmigung?

Nur wenn Ihr Vertrag eine Zustimmungsklausel enthält. Dann wird der Verkauf erst mit der Zustimmung des Eigentümers wirksam.

Was kann ich tun, wenn der Eigentümer nicht zustimmt?

Sie können beim Amtsgericht beantragen, die Zustimmung zu ersetzen, wenn der Eigentümer ohne ausreichenden Grund ablehnt.

Zahlt der Käufer den Erbbauzins weiter?

Ja, der Käufer zahlt den Erbbauzins künftig an den Eigentümer. Welche weiteren Pflichten er übernimmt, hält der Kaufvertrag fest.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Grundsätzlich zahlt der Eigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk. Der Vertrag kann sie ausschließen, außer bei Erbbaurechten, die den Wohnbedarf von Menschen mit geringem Einkommen decken sollen.

Quellen