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Gewährleistungsausschluss Hausverkauf: Was Sie sagen müssen

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Eigentümer und Käufer gehen beim Hausverkauf eine Mängelliste durch, im Hintergrund ein Einfamilienhaus
Mit KI erstellt. Symbolbild: Verkäufer und Käufer gehen eine Mängelliste durch.

Gewährleistungsausschluss Hausverkauf: Im Notarvertrag können Sie vereinbaren, dass Sie für Mängel am Haus nicht haften. Für Mängel, die Sie nicht kannten, wirkt diese Klausel. Sie wirkt nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Eigenschaft des Hauses übernommen haben.

Kurz gesagt

Der Ausschluss schützt Sie vor Forderungen wegen Mängeln, die Sie nicht kannten. Er schützt Sie nicht, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben (§ 444 BGB). Wo der Käufer Rechte hat, verjähren Mängelansprüche am Haus fünf Jahre nach der Übergabe, bei Arglist gilt zusätzlich die regelmäßige Frist (§ 438 BGB). Nennen Sie bekannte Mängel deshalb schriftlich vor dem Notartermin.

ZENVAR aus Meerbeck ist kein Makler und erstellt keine Gutachten. Über die Anfrage auf dieser Seite kann ein Makler Ihre Immobilie vor Ort einschätzen. Für die Vermittlung des Kontakts zahlt der Makler ZENVAR eine Vergütung. Ob Sie ihm einen Auftrag geben, entscheiden Sie. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was der Käufer verlangen kann, wenn ein Mangel auftaucht

Zeigt sich nach dem Einzug Feuchtigkeit im Keller, kann der Käufer zunächst verlangen, dass sie beseitigt wird. Er darf den Kaufpreis kürzen oder vom Vertrag zurücktreten, dann erstatten Sie ihm den Preis. Möglich ist auch Schadensersatz (§ 437 BGB).

Ein Mangel liegt vor, wenn das Haus bei der Übergabe nicht so ist, wie vereinbart und wie bei Häusern dieser Art üblich (§ 434 Abs. 1 BGB). Auch Angaben aus der Werbung können dazu zählen, etwa im Exposé. Das gilt nicht, wenn Sie das Inserat nicht kannten und nicht kennen konnten, wenn Sie die Angabe vor dem Vertrag richtiggestellt haben oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. Schreibt ein Online-Portal ohne Ihr Wissen „Südterrasse“ ins Inserat, binden Sie solche Angaben also nicht.

Der Ausschluss gilt nicht für verschwiegene Mängel und Garantien

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch der Ausschluss der Mängelrechte steht in dieser Urkunde.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt für eine übernommene Garantie. Das ist eine ausdrückliche Zusage für eine Eigenschaft, etwa „Keller garantiert trocken“. Für andere, unbekannte Mängel bleibt der Ausschluss bestehen.

Weitere Grenzen setzt das Gesetz bei Vorsatz: Die Haftung dafür lässt sich im Voraus nicht erlassen (§ 276 Abs. 3 BGB). Haben Sie außerdem in der Urkunde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, etwa einen trockenen Keller, deckt ein allgemein gehaltener Ausschluss sie in der Regel nicht ab.

Weiß der Käufer Bescheid, hat er keine Rechte

Kannte der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, hat er daraus keine Rechte (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hat er ihn nur aus grober Unachtsamkeit übersehen, kann er sich darauf nur berufen, wenn Sie arglistig geschwiegen oder garantiert haben (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Im Streit müssten Sie belegen, dass der Käufer Bescheid wusste. Ein Satz wie „Der Käufer kennt den Zustand“ in der Urkunde sagt dazu wenig. Halten Sie den Mangel konkret fest, mit Fundort und Umfang.

Arglist liegt schon vor, wenn Sie einen Mangel ernsthaft für möglich halten

Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder ihn ernsthaft für möglich hält und trotzdem schweigt. So hat die Rechtsprechung den Begriff gefasst. Wer ohne Grundlage versichert, alles sei in Ordnung, kann ebenfalls arglistig handeln.

Aufklären müssen Sie über Mängel, die sich bei der Besichtigung nicht zeigen und die für den Käufer wichtig sein können. Eine vollständige Liste kennt das Gesetz nicht.

Wer geerbt hat und das Haus nie bewohnt hat, kennt viele Mängel nicht. Hegen Sie aber einen Verdacht, etwa wegen eines muffigen Geruchs, sagen Sie das dem Käufer. Wie Erben beim Verkauf vorgehen, steht unter Geerbtes Haus in Hamburg verkaufen. Bei vermieteten Wohnungen kennen Sie, was Mieter gemeldet haben; mehr dazu in vermietete Wohnung in Hamburg verkaufen.

Der Käufer kann den Vertrag außerdem wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dafür hat er ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung Zeit, höchstens aber zehn Jahre ab seiner Erklärung beim Notar (§ 124 BGB).

Feuchtigkeit, Altlasten und Heizung brauchen unterschiedliche Belege

Hier geht es oft um hohe Beträge, und Käufer beurteilen sie bei der Besichtigung schlecht. Was Sie zu jedem Bereich sagen und aufheben sollten, steht in der Tabelle.

Bereich Was Sie vielleicht wissen Was Sie dem Käufer nennen Was Sie aufheben
Feuchtigkeit Früherer Wasserschaden, Flecken, Schimmelstellen, auch wenn repariert Ort, Zeitpunkt und die damalige Reparatur Rechnungen und Fotos, falls vorhanden ein Gutachten
Altlasten (Schadstoffe im Boden) Frühere Nutzung, Aufschüttungen, Tankanlagen Was Ihnen bekannt ist; Vermutungen als solche gekennzeichnet Bescheide, Gutachten, Schriftwechsel mit Behörden
Heizung Alter, Ausfälle, ausgebliebene Wartung Baujahr, bekannte Störungen, letzte Wartung Wartungsnachweise und Rechnungen
Eigene Zusammenstellung, keine gesetzliche Liste

Eine Mängelliste vor dem Exposé belegt, was Sie offengelegt haben

Schreiben Sie die Liste, bevor das Exposé entsteht. Notieren Sie Reparaturen, Wasserschäden und Ausfälle, dazu auffällige Gerüche, jeweils mit Datum und dem Namen dessen, der den Schaden meldete.

Fotografieren Sie betroffene Stellen mit Datum, auch wenn sie repariert sind. Rechnungen und Gutachten legen Sie dazu; welche Papiere Käufer und Notar sehen wollen, steht im Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf.

Das Exposé gleichen Sie mit der Liste ab. Der Käufer bekommt die Liste vor dem Notartermin und bestätigt den Empfang. Die wesentlichen Punkte besprechen Sie mit dem Notar, damit sie in die Urkunde kommen. Wie der Termin in den Gesamtablauf passt, zeigt Immobilie in Hamburg verkaufen; die Kosten rechnet Nebenkosten beim Hausverkauf in Hamburg durch.

Eine Einschätzung vor Ort fördert oft zutage, was Eigentümern nach Jahren nicht mehr auffällt; wie sie abläuft, beschreibt Immobilie in Hamburg schätzen lassen. Meldet der Käufer später einen Mangel, den Sie kannten, lassen Sie Ihre Antwort juristisch prüfen.

Diese Fristen gelten, wenn der Käufer Rechte hat

Die Tabelle gilt nur, soweit der Ausschluss nicht wirkt, also bei Arglist, bei Garantie oder ohne Ausschluss.

Fall Frist Beginn
Mangel am Haus (Bauwerk), § 438 Abs. 1 Nr. 2 5 Jahre Übergabe
Mangel am Grundstück selbst, § 438 Abs. 1 Nr. 3; ob Altlasten hierunter fallen, ist hier nicht geprüft 2 Jahre Übergabe
Arglistig verschwiegener Mangel, § 438 Abs. 3 3 Jahre; beim Haus nie vor Ablauf der 5 Jahre Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand und der Käufer den Mangel erkannte oder erkennen musste
Arglist, Höchstgrenze, § 199 Abs. 3 und 4 10 Jahre Entstehung des Anspruchs
Rücktritt und Minderung folgen der Verjährung des Nacherfüllungsanspruchs (§ 438 Abs. 4 und 5 mit § 218) wie dieser
Gesetzestexte nach lxgesetze.de, abgerufen am 11.10.2026

Eine Garantie verlängert die Frist nicht. Sie führt nur dazu, dass der Ausschluss für die garantierte Eigenschaft nicht gilt.

Häufige Fragen

Muss ich beim Hausverkauf alle Mängel nennen?

Nennen sollten Sie Mängel, die Sie kennen oder ernsthaft für möglich halten, die sich nicht von selbst zeigen und die für den Käufer wichtig sein können. Was sichtbar ist, sieht er bei der Besichtigung.

Gilt der Gewährleistungsausschluss, wenn ich einen Mangel verschweige?

Für diesen Mangel nicht, soweit Sie ihn arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Für andere, unbekannte Mängel bleibt er wirksam.

Hafte ich für Mängel, die der Käufer bei der Besichtigung gesehen hat?

Hat er den Mangel gekannt, hat er daraus keine Rechte (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hat er ihn nur aus grober Unachtsamkeit übersehen, bleiben seine Rechte nur bei Arglist oder Garantie.

Wie lange kann der Käufer Ansprüche geltend machen?

Soweit der Ausschluss wirkt, gar nicht. Wo er nicht wirkt, verjähren Mängelansprüche am Haus nach fünf Jahren ab Übergabe. Bei Arglist gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren, die erst mit der Kenntnis des Käufers zu laufen beginnt, und endet beim Haus nie vor den fünf Jahren. Die Höchstgrenze liegt bei zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs.

Quellen