Immobilienmarkt Hamburg 2025: Marktzahlen, Preise nach Haustyp und ein Rechenbeispiel
Was Hamburger Immobilien 2025 gekostet haben, was den Wert bestimmt und wie weit ein Stadtteilmittel bei Ihrer Immobilie trägt. Alle Zahlen mit Quelle.
Was Hamburger Immobilien 2025 gekostet haben
Verkauft wurde deutlich mehr, die Preise blieben fast stabil.
Eigentumswohnungen kosteten laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Schnitt 6.345 Euro pro Quadratmeter, ein Prozent mehr als 2024. Umgesetzt wurden rund 9 Milliarden Euro.
565.000 €
| Kennzahl für Hamburg | Wert 2025 | Veränderung |
|---|---|---|
| Kaufverträge insgesamt | 10.120 | +11 % |
| Geldumsatz | rund 9 Mrd. € | |
| Eigentumswohnung, Durchschnitt aller Verkäufe | 6.345 €/m² | +1 % |
| Neu gebaute Wohnung, mittlere Lage, mit Fahrstuhl und Einbauküche | rund 8.400 €/m² | |
| Ein- und Zweifamilienhaus, Median | 565.000 € | +1 % |
| Freistehendes Einfamilienhaus, Durchschnitt | 927.000 € | |
| Mittelreihenhaus, Durchschnitt | 473.000 € |
Ein Prozent ist kein Stillstand
Vergleicht man Wohnungen gleicher Lage, Größe und Ausstattung, stiegen die Preise um rund fünf Prozent. Der Durchschnitt zeigt das nicht, weil 2025 andere Wohnungen verkauft wurden als 2024.
Bauland wurde günstiger
Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze sanken zum 1. Januar 2026 im Schnitt um rund fünf Prozent. Bei großem Grundstück lohnt ein Blick auf den aktuellen Bodenrichtwert.
Was den Wert Ihrer Immobilie in Hamburg bestimmt
Vier Dinge bestimmen den Preis: Lage, Baujahr, Haustyp und Zustand.
Gemeint ist der Verkehrswert, also der Preis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 Baugesetzbuch). So weit liegen die Hamburger Preise dabei auseinander:
Lage
Stadtteil, Straße, Lärm, Nähe zu Wasser und Bahn. Zwischen HafenCity und Billstedt lag Anfang 2024 mehr als der Faktor drei, bei gebrauchten Wohnungen.
Baujahr
Eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche kostete 2025 rund 8.400 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt aller verkauften Wohnungen, alt und neu, lag bei 6.345 Euro.
Haustyp
Ein freistehendes Einfamilienhaus erzielte 2025 im Schnitt 927.000 Euro, ein Mittelreihenhaus 473.000 Euro. Dahinter stecken auch unterschiedlich große Häuser und Grundstücke.
Zustand und Ausstattung
Heizung, Fenster, Dach und Energieausweis. Hier unterscheiden sich zwei Wohnungen im selben Haus. Kein Rechner sieht das, ein Besuch schon.
Gutachter rechnen mit drei Verfahren (§ 6 Immobilienwertermittlungsverordnung): Vergleichswert für Wohnungen, Ertragswert für vermietete Mehrfamilienhäuser, Vergleichs- oder Sachwert für Ein- und Zweifamilienhäuser. Fünf Wege vom Preisatlas bis zum Gutachten, mit Kosten und Grenzen, vergleicht der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Hamburg.
Rechenbeispiel: eine geerbte Dreizimmerwohnung in Barmbek-Nord
Nehmen wir an, Sie haben eine Wohnung geerbt: drei Zimmer, 72 Quadratmeter, Rotklinkerbau von 1958, zweiter Stock. Der Fall ist ausgedacht, die Zahlen sind echt.
- Mittleres Preisniveau Barmbek-Nord, Bestandswohnungen, Januar 20245.306 €/m²
- mal Wohnfläche72 m²
- Ausgangswert aus dem Stadtteilmittelrund 382.000 €
Liegt die Wohnung fünf Prozent über oder unter dem Mittel, verschiebt sich der Wert um gut 19.000 Euro. Barmbek-Nord lag Anfang 2024 rund zehn Prozent unter dem Hamburger Mittel von 5.937 Euro.
Was das Stadtteilmittel nicht kennt
- Etage, Balkon und Blick
- Bad, Küche und Fenster
- Heizung und Energieausweis
- Hausgeld und Rücklage der Eigentümergemeinschaft
Was beim Erbe dazukommt
- Grundbuch: Verkaufen können Sie erst, wenn Sie als Eigentümer eingetragen sind. Nachweis ist der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Beantragen Sie die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Todestag, entfällt die Gebühr des Grundbuchamts.
- Erbengemeinschaft: Erben mehrere, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Was bei einem blockierenden Miterben gilt, steht im Beitrag Haus verkaufen als Erbengemeinschaft.
- Spekulationssteuer: Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Wann der Gewinn steuerfrei bleibt, erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer.
Das Beispiel ersetzt keine Bewertung. Die Stadtteilwerte beschreiben Bestandswohnungen im Mittel, Stand Januar 2024.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Das Stadtteilmittel ist ein Anfang. Wie viel Ihre Immobilie bringt, sagt erst jemand, der Zustand und Ausstattung gesehen hat. Beschreiben Sie sie in fünf kurzen Schritten: kostenlos, ohne Verpflichtung, und ein Makler meldet sich nur, wenn Sie vorher zugestimmt haben.
Woher die Zahlen auf dieser Seite stammen
Alle sechs Quellen anzeigen
- Statistikamt Nord: Hamburger Stadtteil-Profile, Berichtsjahr 2023, Immobilienpreise aus dem LBS-Immobilienmarktatlas 2024 (Stand Januar 2024). statistik-nord.de, Quellenangaben (abgerufen 04.10.2026)
- Immobiliengutachter Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Stabilisierung nach der Marktbereinigung. 2026. immobiliengutachter-hh.de (abgerufen 04.10.2026)
- dpa-AFX: Hamburg: Immobilienpreise bleiben fast unverändert. 29.04.2026. finanzen.net (abgerufen 04.10.2026)
- ownly: Immobilienpreisentwicklung in Hamburg 2026. 19.05.2026. ownly.de (abgerufen 04.10.2026)
- Baugesetzbuch, § 194; Immobilienwertermittlungsverordnung, § 6 (abgerufen 04.10.2026)
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 2040; Grundbuchordnung, § 35; Gerichts- und Notarkostengesetz, Nr. 14110 KV, erläutert bei Notar Dr. Kotz (abgerufen 06.10.2026)